DCPR 2034 सोप्या भाषेत: मुंबईतील पुनर्विकासासाठीच्या प्रमुख तरतुदी (३३(५), ३३(७), ३३(९), ३३(१०) आणि इतर)

थोडक्यात: DCPR 2034 (बृहन्मुंबईसाठी विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली, २०३४) ही मुंबईत कोठे काय बांधता येईल हे ठरवणारी नियमावली आहे. पुनर्विकासासाठी तिचा सर्वांत महत्त्वाचा भाग म्हणजे नियम ३३. त्याचे प्रत्येक उपनियम वेगळ्या प्रकारच्या इमारतीला लागू होतात: म्हाडा वसाहती, सेस इमारती, भाडेकरूव्याप्त इमारती, गृहनिर्माण संस्था, समूह, झोपडपट्ट्या आणि रस्ता रुंदीकरणबाधित बांधकामे. आपल्या भूखंडाला कोणता उपनियम लागू होतो हे जाणणे, ही कोणत्याही पुनर्विकास प्रस्तावाचे मूल्यमापन करण्याची पहिली पायरी आहे.

आपण मुंबईत जमिनीचे मालक असाल, गृहनिर्माण संस्थेच्या समितीवर असाल किंवा पुनर्विकास प्रस्तावाचे मूल्यमापन करत असाल, तर ३३(७) किंवा ३३(९) असे नियम क्रमांक फारशा स्पष्टीकरणाशिवाय वापरले जाताना आपण नक्कीच ऐकले असतील. पुढच्या वेळी विकासक किंवा सल्लागार एखाद्या नियम क्रमांकाचा उल्लेख करेल तेव्हा आपल्यासमोर नेमके काय आहे हे समजावे, यासाठी हा लेख सर्वाधिक महत्त्वाच्या तरतुदी सोप्या भाषेत मांडतो.

आपला भूखंड किती पेलू शकतो हे जाणून घ्यायचे आहे? आपल्या भूखंडाची FSI व TDR क्षमता आणि लागू होणारा नियम यांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.

आपल्या इमारतीला DCPR 2034 मधील कोणता नियम लागू होतो?

नियम	कोणाला लागू	काय मिळते
३३(५)	म्हाडा अभिन्यासावरील जुन्या म्हाडा इमारती	रहिवाशांना मोठ्या सदनिकांत पुनर्वसित करता यावे म्हणून अधिक FSI
३३(७)	बेट शहरातील सेस इमारती	भाडेकरूंच्या विनामूल्य पुनर्वसनासाठी प्रोत्साहनपर FSI
३३(७)(अ)	मुख्यतः उपनगरांतील जीर्ण, अधिकृत भाडेकरूव्याप्त इमारती	मालकांसाठी पुनर्वसन क्षेत्र अधिक प्रोत्साहन
३३(७)(ब)	विद्यमान गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारती	विद्यमान सभासदांसाठी अधिमूल्याशिवाय अतिरिक्त क्षेत्र
३३(९)	लगतच्या जुन्या इमारतींचे समूह	अधिक FSI आणि चांगल्या नियोजनासह समूह पुनर्विकास
३३(१०)	झोपडपट्ट्या	झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाच्या (SRA) योजना
३३(१२)(ब)	रस्ता रुंदीकरण रेषेवरील बांधकामे	अतिरिक्त FSI सह यजमान भूखंडावर पुनर्वसन

DCPR 2034 म्हणजे काय आणि ती का अस्तित्वात आहे

DCPR 2034 ला महाराष्ट्र प्रादेशिक व नगररचना अधिनियम, १९६६ च्या कलम ३१(१) अंतर्गत मंजुरी मिळाली आणि १९९१ च्या विकास नियंत्रण नियमावलीची जागा घेऊन ती २०१८ मध्ये अंमलात आली. जमिनीचा वापर, इमारतीची उंची, चटई क्षेत्र निर्देशांक (FSI), सामासिक अंतरे व पार्किंग, आणि मुंबईसाठी अत्यंत महत्त्वाचे म्हणजे जुन्या, जीर्ण, सेस आणि झोपडपट्टीव्याप्त इमारतींचा पुनर्विकास ज्या विशिष्ट मार्गांनी होऊ शकतो, ते नियम ती ठरवते.

१९९१ ची नियमावली विकासासाठी जमीन उपलब्ध असलेल्या शहरासाठी लिहिली गेली होती. २०१८ पर्यंत महानगरपालिकेच्या हद्दीत अत्यल्प मोकळी जमीन उरली होती. DCPR 2034 याच वास्तवाभोवती तयार करण्यात आली: शहर बाहेरच्या दिशेने वाढू शकत नसल्याने, आधीच अस्तित्वात असलेल्याची पुनर्बांधणी करूनच त्याला वाढावे लागेल.

नियम ३३: मुंबईच्या पुनर्विकास चौकटीचा गाभा

मुंबईतील जवळपास प्रत्येक पुनर्विकास प्रकल्प नियम ३३ च्या एखाद्या उपनियमाखाली येतो. प्रत्येक उपनियम इमारतीच्या किंवा जमिनीच्या वेगळ्या प्रकाराला लागू होतो आणि त्यांच्यात मिळणारा FSI व प्रोत्साहने लक्षणीयरीत्या वेगळी असतात. वर्गीकरण योग्य करणे हा कोणत्याही पुनर्विकासातील पहिल्या आणि सर्वाधिक परिणामकारक टप्प्यांपैकी एक असून, तो योग्य फिजिबिलिटी रिपोर्ट चा मुख्य भाग आहे.

नियम ३३(५): म्हाडा अभिन्यास पुनर्विकास

हा उपनियम म्हाडाने स्वतःच्या अभिन्यासांवर बांधलेल्या जुन्या इमारतींच्या, म्हणजे सामान्यतः उपनगरांतील अनेक दशकांपूर्वी बांधलेल्या वसाहतींच्या, पुनर्विकासाचे नियमन करतो. पात्र म्हाडा अभिन्यास भूखंडांवर तो साधारणपणे सुमारे ४.० इतका, मूळ विभागणीपेक्षा लक्षणीय अधिक FSI देतो; त्यामुळे रहिवाशांना कोणताही खर्च न लावता मोठ्या सदनिकांत पुनर्वसित केल्यानंतरही हे प्रकल्प व्यवहार्य ठरतात. अधिक माहितीसाठी म्हाडा वसाहतींचा पुनर्विकास हा लेख वाचा.

नियम ३३(७): बेट शहरातील सेस इमारती

सेस इमारती म्हणजे बेट शहरातील ३० सप्टेंबर १९६९ पूर्वी बांधलेल्या जुन्या इमारती, ज्यांवर म्हाडाचा दुरुस्ती उपकर आकारला जातो. नियम ३३(७) या इमारतींच्या पुनर्विकासाची मुभा देतो; भूखंडावर साधारणपणे सुमारे ३.० FSI, किंवा विद्यमान रहिवाशांच्या पुनर्वसनासाठी लागणारा FSI अधिक त्यावर प्रोत्साहन, यांपैकी जे अधिक असेल ते. प्रत्येक पात्र निवासी भाडेकरूला किमान २७.८८ चौ. मी. (३०० चौ. फूट) चटई क्षेत्राचा हक्क असतो. याबाबत सेस इमारत म्हणजे काय आणि आमचे ३३(७) मार्गदर्शन पाहा.

नियम ३३(७)(अ): सेस योजनेबाहेरील भाडेकरूव्याप्त इमारती

हा उपनियम उपनगरांतील जीर्ण किंवा असुरक्षित, अधिकृत, भाडेकरूव्याप्त इमारतींना आणि शहरातील अधिकृत बिगर-सेस भाडेकरू इमारतींना लागू होतो. सर्व कायदेशीर भाडेकरूंच्या पुनर्वसनासाठी लागणारे क्षेत्र अधिक त्या पुनर्वसन क्षेत्राच्या सुमारे ५० टक्के प्रोत्साहन तो देतो, जेणेकरून सेस योजनेत न येणाऱ्या जुन्या भाडेकरू इमारतींचा पुनर्विकास मालकांना परवडू शकेल. याबाबत उपनगरांतील पागडी इमारती हा लेख वाचा.

नियम ३३(७)(ब): विद्यमान गृहनिर्माण संस्था

हा उपनियम ३३(७) आणि ३३(७)(अ) अंतर्गत न येणाऱ्या विद्यमान निवासी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींना लागू होतो. सभासदांचे त्याच भूखंडावर पुनर्वसन होत असल्यास विद्यमान सभासदांसाठी अतिरिक्त बांधकाम क्षेत्र, सामान्यतः विद्यमान बांधकाम क्षेत्राच्या १५ टक्के किंवा प्रति सदनिका १० चौरस मीटर यांपैकी जे अधिक असेल ते, अधिमूल्याशिवाय दिले जाते. हे आकडे नियमावलीच्या सारांशांवर आधारित असल्याने प्रत्यक्ष प्रकल्पासाठी सध्याच्या DCPR मजकुराशी त्यांची पडताळणी करावी. याबाबत किती वर्षांनंतर इमारत पुनर्विकासासाठी जाते हा लेख पाहा.

नियम ३३(९): समूह पुनर्विकास

एकावेळी एक इमारत पुनर्विकसित करण्याऐवजी समूह पुनर्विकासात किमान भूखंड क्षेत्रापेक्षा अधिक असलेल्या अनेक लगतच्या सेस किंवा जीर्ण मालमत्ता एकत्र करून एकच मोठी योजना राबवली जाते. मोठा, एकत्रित भूखंड त्याच इमारतींना स्वतंत्रपणे मिळाले असते त्यापेक्षा चांगले नियोजन, अधिक मोकळी जागा, योग्य सुविधा आणि अधिक अनुज्ञेय FSI शक्य करतो. दक्षिण मुंबईतील म्हाडाचा कामाठीपुरा समूह पुनर्विकास हे याचे मोठे उदाहरण आहे. वैयक्तिक सोसायट्यांसाठी समूह योजनेमुळे चांगला परिणाम मिळू शकतो, परंतु त्यासाठी शेजाऱ्यांशी समन्वय साधावा लागतो. याबाबत लहान भूखंड, अरुंद गल्ली: समूह पुनर्विकास कसा मदत करतो हा लेख वाचा.

नियम ३३(१०): झोपडपट्टी पुनर्वसन

ही तरतूद झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाच्या (SRA) योजनेचा आधार आहे. याअंतर्गत विकासक पात्र झोपडपट्टीवासीयांचे किमान ३०० चौरस फुटांच्या मोफत, स्वयंपूर्ण सदनिकांमध्ये पुनर्वसन करतात आणि त्याबदल्यात अतिरिक्त क्षेत्र बांधून विकण्याचा हक्क मिळवतात. पुनर्वसनाचे प्रमाण आणि गुंतागुंत लक्षात घेता SRA प्रकल्पांमध्ये DCPR मधील काही सर्वाधिक अनुज्ञेय FSI असतो. याबाबत SRA प्रकल्पांचे विवेचन हा लेख वाचा.

नियम ३३(१२)(ब): रस्ता रुंदीकरण रेषेवरील बांधकामे

हा उपनियम सध्याच्या किंवा प्रस्तावित रस्त्याच्या संरेखनावर असलेल्या, आणि हटवून त्याच वॉर्डमध्ये पुनर्वसित कराव्या लागणाऱ्या बांधकामांबाबत आहे. अशा रहिवाशांना सामावून घेणाऱ्या यजमान भूखंडाला निव्वळ भूखंड क्षेत्रावर एकत्रित ४.०० पर्यंत FSI मिळू शकतो. संपूर्ण माहितीसाठी ३३(१२)(ब) म्हणजे काय हा लेख वाचा, आणि आपला स्वतःचा भूखंड रस्ता रेषेने बाधित असल्यास रस्ता रुंदीकरणाची भरपाई कशी मिळते हे पाहा.

रस्त्याच्या रुंदीशी निगडित FSI

DCPR 2034 मधील अधिक परिणामकारक बदलांपैकी एक म्हणजे अनुज्ञेय FSI आता भूखंड ज्या रस्त्याकडे तोंड करून आहे त्याच्या रुंदीशी जोडलेला आहे. पूर्वीच्या नियमांमुळे अरुंद गल्ल्यांमध्येही उंच टॉवर उभे राहिले आणि गंभीर वाहतूक कोंडी निर्माण झाली. DCPR 2034 नुसार रुंद रस्त्यावरील भूखंड अरुंद रस्त्यावरील तशाच भूखंडापेक्षा सामान्यतः अधिक FSI साठी पात्र ठरतो, आणि व्यावसायिक विकासाला लगतचा रस्ता किमान १२ मीटर रुंद असल्यासच अधिक FSI चा टप्पा मिळतो. पुनर्विकास उपनियम कागदावर कितीही उदार दिसला तरी प्रत्यक्षात किती बांधता येईल यावर याचा लक्षणीय परिणाम होत असल्याने, ही बाब लवकर तपासावी.

फंजिबल FSI आणि प्रीमियम FSI

नियम ३३ च्या उपनियमानुसार मिळणाऱ्या मूळ FSI पलीकडे, वार्षिक दर तक्त्याच्या (ASR) टक्केवारीत मोजलेले अधिमूल्य महानगरपालिकेला भरून विकासक अतिरिक्त फंजिबल FSI मिळवू शकतात. विक्रीयोग्य क्षेत्र वाढवण्यासाठी तो सामान्यतः वापरला जातो, आणि वरवर सारख्या दिसणाऱ्या दोन भूखंडांचे अर्थकारण लक्षणीयरीत्या वेगळे असण्यामागील हे एक कारण आहे. १२ मीटरपेक्षा रुंद रस्त्यांवरील व्यावसायिक विकासासाठी प्रीमियम FSI याच तत्त्वावर काम करतो.

हस्तांतरणीय विकास हक्क (TDR)

रस्ता, उद्यान किंवा आरक्षण यांसारख्या सार्वजनिक हेतूसाठी जमीन सुपूर्द करणाऱ्या जमीन मालकाला TDR मुळे प्रमाणपत्राच्या स्वरूपात विकास हक्क मिळतात. ते दुसऱ्या पात्र भूखंडावर वापरता येतात किंवा अधिक बांधकाम क्षमता हवी असलेल्या विकासकाला विकता येतात. भूखंडावर TDR वापरण्यासाठी सामान्यतः किमान रस्ता रुंदीसारख्या अटी लागू होतात. पुनर्विकास प्रकल्पात सोसायटी आणि विकासक या दोघांसाठी आकडे जुळावेत इतके विक्रीयोग्य क्षेत्र वाढवण्याचे अंतिम साधन बहुधा TDR हेच असते. सविस्तर माहितीसाठी FSI आणि TDR समजून घेणे हा लेख वाचा.

सोसायट्या आणि जमीन मालकांसाठी तपशील का महत्त्वाचे

विकासक सोसायटीसमोर प्रति सभासद ठरावीक चटई क्षेत्र, कॉर्पसची रक्कम आणि कालमर्यादा असलेला प्रस्ताव मांडतो, तेव्हा तो एका विशिष्ट उपनियमावर, विशिष्ट FSI गणनेवर आणि फंजिबल FSI व TDR बाबतच्या विशिष्ट गृहीतकांवर आधारित असतो. एकाच भूखंडासाठी अगदी वेगळ्या अटी मांडणारे दोन विकासक अनेकदा अतिरिक्त FSI किती आणि कोणत्या खर्चात वापरायचा, याबाबत वेगवेगळी गृहीतके धरत असतात.

आपल्या इमारतीला कोणता उपनियम लागू होतो, त्यानुसार किती FSI मिळतो आणि फंजिबल FSI व TDR त्यात वाजवीपणे किती भर घालू शकतात, हे माहीत असल्यास प्रस्ताव न्याय्य आहे का याचे मूल्यमापन करण्यासाठी सोसायटी किंवा जमीन मालकाला खरा आधार मिळतो. त्यामुळे विकासकांच्या प्रस्तावांची तुलना करणे आणि कॉर्पसची गणना कशी होते हे समजणेही खूप सोपे होते.

सतत बदलणारी नियामक चौकट

DCPR 2034 स्थिर नाही. २०१८ पासून ३३(५) आणि ३३(७) सारख्या तरतुदींमध्ये एकापेक्षा अधिक वेळा सुधारणा झाल्या आहेत, आणि वेळोवेळी नव्या तरतुदी येत असतात. प्रत्यक्ष सुरू असलेल्या प्रकल्पासाठी DCPR च्या एखाद्या उपनियमावर अवलंबून असलेल्यांनी जुने सारांश अजूनही लागू आहेत असे गृहीत न धरता सध्याचा, सुधारित मजकूर पडताळावा; कारण FSI ची टक्केवारी, अधिमूल्याचे दर किंवा अटी यांतील लहान बदलांमुळेही प्रकल्पाचे आकडे बदलू शकतात. सोसायट्यांनी ३० सप्टेंबर २०२६ च्या शासन निर्णयातील कार्यपद्धतीही पाळावी.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

DCPR 2034 म्हणजे काय?

२०१८ पासून लागू असलेली बृहन्मुंबईसाठीची विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली. महानगरपालिका क्षेत्रातील जमिनीचा वापर, FSI, उंची, सामासिक अंतरे, पार्किंग आणि पुनर्विकासाचे नियम ती ठरवते.

गृहनिर्माण संस्थेला DCPR मधील कोणता नियम लागू होतो?

बहुतेक विद्यमान गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींचा पुनर्विकास ३३(७)(ब) अंतर्गत होतो; मात्र म्हाडा अभिन्यासावरील सोसायटी ३३(५) अंतर्गत येऊ शकते, आणि शेजारच्या भूखंडांसोबत एकत्र येणारी सोसायटी ३३(९) वापरू शकते. योग्य उपनियम भूखंडाची मालकी, ठिकाण आणि पार्श्वभूमी यांवर अवलंबून असतो.

DCPR 2034 मुंबईबाहेर लागू होते का?

नाही. DCPR 2034 बृहन्मुंबईत लागू होते. महाराष्ट्राच्या बहुतेक इतर भागांत एकीकृत विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली (UDCPR) लागू होते.

FSI आणि TDR यांत फरक काय?

FSI म्हणजे अनुज्ञेय बांधकाम क्षेत्र आणि भूखंड क्षेत्र यांचे गुणोत्तर. TDR म्हणजे इतरत्र सार्वजनिक वापरासाठी जमीन सुपूर्द केल्यावर निर्माण होणारा, हस्तांतरणीय अतिरिक्त बांधकामाचा हक्क, जो परवानगी असलेल्या मर्यादेत दुसऱ्या भूखंडावर वापरता येतो.

आपल्या भूखंडाला काय लागू होते ते जाणून घ्या

एखाद्या इमारतीला किंवा भूखंडाला DCPR मधील कोणता नियम लागू होतो आणि समोरील अटींसाठी त्याचा वास्तववादी अर्थ काय, हे मुंगेकर रिअल्टी स्पष्ट करते. आपल्या भूखंडाविषयी चर्चा करण्यासाठी आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर कॉल किंवा WhatsApp करा.

हा लेख सुधारित DCPR 2034 वर आधारित सर्वसाधारण माहिती आहे. नियम वेळोवेळी बदलतात; कोणत्याही विशिष्ट प्रकल्पासाठी सध्याचा मजकूर पडताळून घ्यावा. ही कायदेशीर सल्ला नाही.