थोडक्यात: इमारतीचा पुनर्विकास ठरावीक वयातच करावा, असा कोणताही कायदा नाही. व्यवहारात मात्र ३० वर्षे हा असा टप्पा आहे, जेव्हा मुंबईतील बहुतेक इमारतींचा पुनर्विकासासाठी विचार सुरू होतो. याच वयात वैधानिक स्ट्रक्चरल ऑडिट बंधनकारक होते आणि DCPR 2034 मधील पुनर्विकासाच्या अनेक तरतुदी लागू होऊ लागतात. तरीही एखाद्या इमारतीचा प्रत्यक्ष पुनर्विकास करावा की नाही, हे केवळ वयावर नव्हे, तर तिची संरचनात्मक स्थिती, कागदपत्रे आणि भूखंडाची क्षमता यांवर अवलंबून असते.
आपली सोसायटी पुनर्विकासाचा विचार करत आहे का? मुंगेकर रिअल्टीकडून आपल्या भूखंडाचे मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या: भूखंड किती पेलू शकतो, कोणता नियम लागू होतो आणि कोणती काळजी घ्यावी. सोसायटीला आम्हाला काहीही द्यावे लागत नाही. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
३० वर्षे हाच संदर्भबिंदू का
३० वर्षांचा उल्लेख वारंवार होण्यामागे तीन कारणे आहेत:
- बंधनकारक स्ट्रक्चरल ऑडिट: मुंबई महानगरपालिका अधिनियमाच्या कलम ३५३ब नुसार, ३० वर्षांपेक्षा जुन्या इमारतीच्या मालकाने किंवा सोसायटीने BMC ने सांगितल्यावर BMC च्या पॅनेलवरील स्ट्रक्चरल इंजिनिअरकडून ऑडिट करून घेणे आणि त्यात सुचवलेली दुरुस्ती पूर्ण करणे आवश्यक आहे.
- पुनर्विकासाच्या तरतुदी: विद्यमान गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींसाठीच्या ३३(७)(ब) सह पुनर्विकासाचे अनेक विनियम ३० वर्षे पूर्ण झालेल्या इमारतींना लागू होतात.
- नैसर्गिक झीज: १९७०, ८० आणि ९० च्या दशकांत बांधलेल्या अनेक इमारतींमध्ये वय आणि मुंबईच्या पावसाळ्यामुळे गळती, सळ्यांना गंज आणि काँक्रीटचे नुकसान दिसू लागले आहे.
याशिवाय, सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या आदर्श उपविधींमध्ये नियमित स्ट्रक्चरल ऑडिटची तरतूद आहे: १५ ते ३० वर्षे जुन्या इमारतींसाठी दर पाच वर्षांनी आणि ३० वर्षांपेक्षा जुन्या इमारतींसाठी दर तीन वर्षांनी. एखादी समस्या उद्भवेपर्यंत अनेक सोसायट्या याकडे दुर्लक्ष करतात.
स्ट्रक्चरल ऑडिटमधून काय समजते
स्ट्रक्चरल ऑडिटमध्ये कॉलम, बीम, स्लॅब आणि पायाची स्थिती तपासून आवश्यक दुरुस्ती सुचवली जाते. खराब स्थितीतील इमारतींचे साधारणपणे चार वर्गांत वर्गीकरण केले जाते:
- C1: धोकादायक आणि राहण्यास अयोग्य; रिकामी करून पाडणे आवश्यक
- C2A: इमारत रिकामी करून मोठी संरचनात्मक दुरुस्ती आवश्यक
- C2B: इमारत रिकामी न करता मोठी संरचनात्मक दुरुस्ती आवश्यक
- C3: किरकोळ दुरुस्ती आवश्यक
C1 वर्गवारीमुळे पुनर्विकास तातडीचा ठरतो; याबाबत C1 किंवा धोकादायक नोटीस आल्यानंतर काय करावे हा लेख पाहा. C2 वर्गवारी आल्यावर मोठ्या दुरुस्तीचा खर्च आणि पुनर्विकासाचे दीर्घकालीन लाभ यांची तुलना करण्याची हीच योग्य वेळ असते.
आपली इमारत पुनर्विकासासाठी तयार असल्याची लक्षणे
- दुरुस्तीचा खर्च सतत वाढत जाणे, आणि दर पावसाळ्यात गळती व ओल पुन्हा दिसणे
- उघड्या पडलेल्या किंवा गंजलेल्या सळ्या, कॉलम-बीमना तडे किंवा प्लास्टर कोसळणे
- लिफ्ट नसणे, अपुरी वाहनतळ व्यवस्था किंवा जुनी प्लंबिंग व वायरिंग
- सभासदांना, विशेषतः ज्येष्ठ नागरिकांना, इमारतीत राहणे अधिकाधिक अवघड होणे
- शेजारच्या भूखंडांचा पुनर्विकास होणे, जे परिसरात पुनर्विकास व्यवहार्य असल्याचे अनेकदा दर्शवते
भौतिक लक्षणे आणि तपासावयाची कागदपत्रे या दोन्हींबाबत आमची तुमची इमारत पुनर्विकासासाठी तयार आहे का ही तपासणी सूची पाहा.
वय हा एकमेव निकष नाही
एकाच वयाच्या दोन इमारतींची परिस्थिती पूर्णपणे वेगळी असू शकते. पुनर्विकास पुढील बाबींवरही अवलंबून असतो:
- कागदपत्रे: सोसायटीकडे अभिहस्तांतरण, मंजूर नकाशे आणि भोगवटा प्रमाणपत्र आहे का. कागदपत्रे अपूर्ण असल्यास प्रकल्प लांबू शकतो; याबाबत OC नसल्यास काय होते हा लेख पाहा.
- भूखंडाची क्षमता: उपलब्ध FSI, रस्त्याची रुंदी, CRZ किंवा विमानतळाजवळील उंचीची मर्यादा यांसारखे निर्बंध आणि परिसरातील विक्री दर मिळून प्रकल्पाची व्यवहार्यता ठरवतात.
- सभासदांचे एकमत: पुनर्विकासासाठी नियमानुसार बोलावलेल्या सर्वसाधारण सभेत सभासदांचा पाठिंबा आवश्यक असतो.
निर्णय घेण्याची योग्य पद्धत
- अलीकडे स्ट्रक्चरल ऑडिट झाले नसल्यास ते करून घ्या.
- सोसायटीची महत्त्वाची कागदपत्रे एकत्र करा आणि त्यातील त्रुटी शोधा.
- भूखंड किती पेलू शकतो आणि सभासदांनी वाजवीरीत्या काय अपेक्षा ठेवावी, हे जाणून घेण्यासाठी फिजिबिलिटी रिपोर्ट करून घ्या.
- कोणत्याही विकासकाला आमंत्रित करण्यापूर्वी ऑडिट आणि फिजिबिलिटीचे निष्कर्ष सभासदांसमोर मांडा.
लवकर सुरुवात करणे महत्त्वाचे आहे, कारण ही संपूर्ण प्रक्रियाच काही वर्षे चालते. याबाबत आमचे पुनर्विकास प्रक्रियेचे टप्पेनिहाय मार्गदर्शन पाहा.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
३० वर्षांपेक्षा कमी जुन्या इमारतीचा पुनर्विकास होऊ शकतो का?
होऊ शकतो, उदाहरणार्थ इमारत संरचनात्मकदृष्ट्या असुरक्षित असल्यास. मात्र पुनर्विकासाच्या काही तरतुदी आणि प्रोत्साहने केवळ जुन्या इमारतींनाच लागू होतात. ते व्यवहार्य आहे का, हे भूखंड आणि लागू होणाऱ्या विनियमावर अवलंबून असते.
३० वर्षे जुन्या इमारतीचा पुनर्विकास करणे बंधनकारक आहे का?
नाही. सुस्थितीतील इमारतीची दुरुस्ती आणि देखभाल करता येते. वयामुळे स्ट्रक्चरल ऑडिट बंधनकारक होते, परंतु इमारत धोकादायक घोषित झाल्याशिवाय पुनर्विकासाचा निर्णय सभासदांचाच असतो.
इमारतीचे वय कसे मोजले जाते?
साधारणपणे भोगवटा किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्रासारख्या इमारतीच्या नोंदींमध्ये दाखवलेल्या पूर्णत्वाच्या किंवा वापर सुरू झाल्याच्या तारखेपासून वय मोजले जाते.
आपली इमारत तयार आहे का, याबाबत शंका आहे?
मुंगेकर रिअल्टी संपूर्ण मुंबईतील गृहनिर्माण संस्था आणि पागडी इमारतींना इमारतीची कागदपत्रे आणि भूखंडाची क्षमता यांपासून सुरुवात करून पुनर्विकास योग्य आहे का, याचे मूल्यमापन करण्यास मदत करते. आपल्या इमारतीविषयी चर्चा करण्यासाठी आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर कॉल किंवा WhatsApp करा.