थोडक्यात: पुनर्विकासातील फिजिबिलिटी रिपोर्ट (व्यवहार्यता अहवाल) म्हणजे सोसायटीच्या भूखंडाचा स्वतंत्र अभ्यास. या भूखंडावर कायदेशीररीत्या किती बांधकाम करता येईल, त्यातील किती क्षेत्र विद्यमान सभासदांना मिळू शकेल आणि हा प्रकल्प विकासकासाठी आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे का, याचे उत्तर हा अहवाल देतो. विकासकांकडून प्रस्ताव मागवण्यापूर्वीच हा अहवाल सोसायटीच्या हाती असावा, म्हणजे प्रत्येक प्रस्ताव आश्वासनांवर नव्हे तर वस्तुस्थितीवर तपासता येतो.
बहुतेक सोसायट्यांमध्ये पुनर्विकासाची चर्चा उलट्या क्रमाने सुरू होते. एखादा विकासक व्यवस्थापन समितीशी संपर्क साधतो, प्रस्ताव देतो आणि आपला भूखंड प्रत्यक्षात किती देऊ शकतो हे माहीत नसतानाच सभासद महिनोनमहिने त्या प्रस्तावावर चर्चा करत राहतात. फिजिबिलिटी रिपोर्ट हा क्रम योग्य करतो. तो सोसायटीला आधी आपल्या भूखंडाचे स्वतःचे स्पष्ट चित्र देतो. प्रक्रियेच्या सुरुवातीला व्यवस्थापन समिती सभासदांसमोर ठेवू शकेल असा हा सर्वांत उपयुक्त दस्तऐवज आहे.
आपली सोसायटी पुनर्विकासाचा विचार करत आहे का? मुंगेकर रिअल्टीकडून आपल्या भूखंडाचे मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या: भूखंड किती पेलू शकतो, कोणता नियम लागू होतो आणि कोणती काळजी घ्यावी. सोसायटीला आम्हाला काहीही द्यावे लागत नाही. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
फिजिबिलिटी रिपोर्ट कोणत्या प्रश्नांची उत्तरे देतो
चांगल्या प्रकारे तयार केलेला अहवाल सोसायटीच्या चार व्यावहारिक प्रश्नांची उत्तरे देतो:
- भूखंड पुनर्विकासासाठी पात्र आहे का, आणि कोणत्या नियमाखाली? इमारतीचे वय व स्थिती, तिचे ठिकाण आणि जमिनीचा मालकी प्रकार यांवरून DCPR 2034 मधील कोणत्या तरतुदी लागू होतात हे ठरते, आणि पुढचे सर्व गणित त्यावरच अवलंबून असते.
- किती बांधकाम करता येईल? रस्ता रुंदीकरण, आरक्षणे आणि उंची किंवा झोनिंगवरील मर्यादा लक्षात घेऊन, मूळ FSI, प्रीमियम FSI, TDR आणि फंजिबल FSI मिळून एकूण अनुज्ञेय बांधकाम किती होते, याचे गणित अहवालात केले जाते.
- सभासदांना प्रत्यक्षात काय मिळू शकते? विकासकाचा बांधकाम खर्च आणि विक्रीतून मिळणारे उत्पन्न यांचा अंदाज घेतल्यानंतर, प्रकल्प विद्यमान सभासदांना अतिरिक्त क्षेत्र, कॉर्पस आणि भाडे या स्वरूपात किती देऊ शकतो, हे अहवालातून स्पष्ट होते.
- कोणत्या अडचणी येऊ शकतात? मालकी हक्कातील त्रुटी, अपूर्ण अभिहस्तांतरण, भोगवटा प्रमाणपत्राचा (OC) अभाव, भाडेकरूंचे प्रश्न किंवा नियामक निर्बंध सुरुवातीलाच लक्षात येतात, जेव्हा त्यावर उपाय करणे अजून शक्य असते.
चांगल्या फिजिबिलिटी रिपोर्टमध्ये काय असावे
अहवालाचे स्वरूप वेगवेगळे असू शकते, परंतु विश्वासार्ह अहवालात साधारणपणे पुढील मुद्दे असतात:
- भूखंडाचा तपशील: प्रॉपर्टी कार्डनुसार CTS किंवा सर्व्हे क्रमांक, गाव, वॉर्ड आणि भूखंडाचे क्षेत्रफळ; कागदपत्रांमध्ये तफावत असल्यास तिची नोंद.
- मालकी हक्क आणि कागदपत्रे: सोसायटीची नोंदणी, अभिहस्तांतरण किंवा मानीव अभिहस्तांतरणाची स्थिती, मंजूर नकाशे, बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र (CC) व भोगवटा प्रमाणपत्र (OC), तसेच जमिनीवरील कोणताही बोजा.
- सध्याचा वापर: सभासद, सदनिका, दुकाने व भाडेकरू यांची संख्या आणि प्रत्येकाचे सध्याचे कार्पेट क्षेत्र.
- नियोजनविषयक अभिप्राय: झोनिंग, रस्ता रुंदीकरण, विकास आराखड्यातील आरक्षणे आणि पोहोच रस्त्याची रुंदी; यातील प्रत्येक बाब बांधकाम क्षमता वाढवू किंवा कमी करू शकते.
- निर्बंध: लागू असल्यास किनारपट्टी नियमन क्षेत्र (CRZ), विमानतळाजवळील उंचीची मर्यादा, वारसा क्षेत्र किंवा इतर स्थळविशिष्ट नियंत्रणे.
- लागू नियम आणि FSI चे गणित: प्रकल्प DCPR मधील कोणत्या तरतुदीखाली राबवावा, आणि एकूण अनुज्ञेय बांधकाम क्षेत्राचे स्पष्ट गणित.
- क्षेत्र विवरण: एकूण बांधकाम क्षेत्रापैकी किती क्षेत्र विद्यमान सभासदांच्या पुनर्वसनासाठी आणि किती विकासकाच्या विक्रीसाठी, याची विभागणी.
- आर्थिक व्यवहार्यता: अंदाजे बांधकाम व मंजुरी खर्च, प्रीमियम व TDR चा खर्च, विक्रीतून अपेक्षित उत्पन्न आणि विकासकासाठी उरणारा नफा.
- सभासदांना मिळू शकणारे लाभ: भूखंडाच्या आर्थिक गणितानुसार सभासदांना अतिरिक्त क्षेत्र, कॉर्पस आणि भाडे या स्वरूपात वाजवीरीत्या काय मिळू शकते, हे आश्वासन म्हणून नव्हे तर कारणमीमांसेसह मांडलेला अंदाज म्हणून.
- जोखीम आणि पुढील पावले: निविदा काढण्यापूर्वी कोणत्या बाबी मार्गी लावाव्यात आणि पुढे जाण्याचा शिफारस केलेला मार्ग.
पहिल्या प्रस्तावापेक्षा हा अहवाल अधिक महत्त्वाचा का
अतिरिक्त क्षेत्र, कॉर्पस आणि भाडे हे तिन्ही प्रत्येक भूखंडासाठी वेगळ्या असणाऱ्या दोन गोष्टींवर अवलंबून असतात: त्या भूखंडावर प्रत्यक्ष उपलब्ध असलेला FSI आणि त्या परिसरात नवीन सदनिका कोणत्या दराने विकल्या जाऊ शकतात. एका इमारतीसाठी उदार वाटणारा आकडा शेजारच्या भूखंडाच्या क्षमतेपेक्षा बराच कमी असू शकतो. स्वतःचे गणित नसेल तर विकासकाचा प्रस्ताव योग्य आहे की नाही हे सोसायटीला कळत नाही, आणि मग सभेत जो सर्वाधिक ठामपणे बोलतो त्याचेच मत निर्णायक ठरते.
फिजिबिलिटी रिपोर्ट हाती असला की चर्चेची दिशाच बदलते. एखादा प्रस्ताव वाजवी आहे की नाही हे सभासदांना कारणांसह समजते, व्यवस्थापन समिती आपली शिफारस आकडेवारीसह मांडू शकते, आणि निविदेला प्रतिसाद देणाऱ्या विकासकांनाही कळते की सोसायटीने पूर्ण तयारी केली आहे. विविध प्रस्तावांची समान निकषांवर तुलना करणेही त्यामुळे सोपे होते.
सोसायटीने हा अहवाल केव्हा करून घ्यावा
पुनर्विकासाचा विचार करण्याचा तत्त्वतः निर्णय झाल्यानंतर आणि विकासकांकडून प्रस्ताव मागवण्यापूर्वी, हीच यासाठी योग्य वेळ आहे. अहवाल लवकर करून घेतल्यास कागदपत्रांतील त्रुटी वेळेत लक्षात येतात आणि त्या दुरुस्त करण्यास पुरेसा अवधी मिळतो. काही प्रकल्प वेगाने पुढे जातात आणि काही रखडतात, यामागचे हे एक प्रमुख कारण आहे. संपूर्ण प्रक्रियेत हा टप्पा कुठे येतो हे समजण्यासाठी आमचे पुनर्विकास प्रक्रियेचे टप्पेनिहाय मार्गदर्शन पाहा.
अहवाल तयार होण्यास साधारणपणे काही आठवडे लागतात. सोसायटी आपली कागदपत्रे किती लवकर उपलब्ध करून देते, यावरच हा कालावधी मुख्यतः अवलंबून असतो.
तयार ठेवावयाची कागदपत्रे
- प्रॉपर्टी कार्ड आणि लागू असल्यास ७/१२ उतारा
- सोसायटीचे नोंदणी प्रमाणपत्र आणि उपविधी
- अभिहस्तांतरण करार किंवा मानीव अभिहस्तांतरणाचा आदेश
- मंजूर इमारत नकाशे, बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र (CC) आणि भोगवटा प्रमाणपत्र (OC)
- सदनिका क्रमांक व कार्पेट क्षेत्रासह सभासदांची यादी आणि भाग प्रमाणपत्रे
- दुकाने, भाडेकरू किंवा व्यावसायिक गाळे असल्यास त्यांचा तपशील
- स्ट्रक्चरल ऑडिट झाले असल्यास त्याचा अहवाल
- विकासकांकडून यापूर्वी आलेले प्रस्ताव, पत्रे किंवा करार
यातील काही कागदपत्रे उपलब्ध नसली तरी थांबून राहण्याचे कारण नाही. अशा त्रुटी शोधणे हा देखील अहवालाचाच एक उद्देश आहे. याबाबत अधिक माहितीसाठी तुमची इमारत पुनर्विकासासाठी तयार आहे का ही आमची तपासणी सूची पाहा.
फिजिबिलिटी रिपोर्ट काय नाही
फिजिबिलिटी रिपोर्ट हा माहितीवर आधारित अंदाज आहे, हमी नव्हे. अंतिम आकडे मंजुरी, विक्रीच्या वेळची बाजारस्थिती आणि निवड झालेल्या विकासकाशी ठरणाऱ्या अटी यांवर अवलंबून असतात. तसेच, विकासक पुढे मंजुरीसाठी सादर करतो ते वास्तुविशारदाचे नकाशे आणि हा अहवाल एकच नाहीत. वास्तववादी अपेक्षा निश्चित करणे आणि वाटाघाटीसाठी सोसायटीला भक्कम आधार देणे, हे या अहवालाचे काम आहे.
अहवालातील धोक्याच्या खुणा
- FSI चे गणित किंवा क्षेत्र विवरण न देता सभासदांच्या लाभाचे आकडे
- भूखंडाची प्रत्यक्ष कागदपत्रे, नियोजनविषयक अभिप्राय किंवा निर्बंध यांचा कोणताही उल्लेख नसणे
- प्रकल्पासाठी स्वतःही इच्छुक असलेल्या विकासकाने किंवा त्याच्या वतीने तयार केलेला अहवाल
- कारणमीमांसेसह अंदाजाऐवजी विशिष्ट परिणामाचे आश्वासन
FSI आणि TDR तसेच DCPR 2034 मधील प्रमुख तरतुदी यांची मूलभूत माहिती असल्यास सभासदांना कोणताही अहवाल आत्मविश्वासाने वाचता येतो. हा अहवाल तयार करण्यासाठी PMC किंवा पुनर्विकास सल्लागाराची निवड कशी करावी हे जाणून घेणेही तितकेच महत्त्वाचे आहे.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
पुनर्विकासाचा फिजिबिलिटी रिपोर्ट कोण तयार करतो?
हा अहवाल साधारणपणे पुनर्विकास सल्लागार किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (PMC) वास्तुविशारदाच्या मदतीने तयार करतात, आणि आवश्यकतेनुसार कायदेशीर व आर्थिक तज्ज्ञांचे मार्गदर्शन घेतले जाते. सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे तो कोणत्याही एका विकासकापासून स्वतंत्रपणे, सोसायटीसाठी तयार केलेला असावा.
फिजिबिलिटी रिपोर्ट आणि प्रोजेक्ट रिपोर्ट एकच आहेत का?
हे दोन्ही शब्द अनेकदा एकाच अर्थाने वापरले जातात. दोन्हींमध्ये विकासकांना आमंत्रित करण्यापूर्वी भूखंडाच्या क्षमतेचा अभ्यास केलेला असतो; मात्र निविदेसाठी तयार केलेल्या प्रोजेक्ट रिपोर्टमध्ये तांत्रिक तपशील अधिक सविस्तर असू शकतो.
विकासकाच्या स्वतःच्या फिजिबिलिटीवर सोसायटीने अवलंबून राहावे का?
विकासकाची फिजिबिलिटी तो स्वतः किती देऊ शकतो हे ठरवण्यासाठी तयार केलेली असते. ती पाहणे उपयुक्त आहे, परंतु वाटाघाटीचा आधार म्हणून ती तशीच स्वीकारण्याऐवजी भूखंडाच्या स्वतंत्र अभ्यासाशी तिची पडताळणी करणे आवश्यक आहे.
तुमच्या इमारतीसाठी फिजिबिलिटी रिपोर्ट
मुंगेकर रिअल्टी संपूर्ण मुंबईतील गृहनिर्माण संस्था आणि पागडी इमारतींसाठी फिजिबिलिटी रिपोर्ट तयार करते. त्यात भूखंडाची FSI क्षमता, लागू नियम, जोखीम आणि प्रकल्प सभासदांना वाजवीरीत्या काय देऊ शकतो, यांचा समावेश असतो. तुमची सोसायटी पुनर्विकासाचा विचार करत असल्यास, आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर कॉल किंवा WhatsApp करा.