थोडक्यात: उपकरप्राप्त किंवा सेस इमारत म्हणजे मुंबई शहर बेटावरील अशी जुनी इमारत, जिच्यावर म्हाडा अधिनियम, १९७६ अंतर्गत दुरुस्ती उपकर (सेस) आकारला जातो. हा उपकर मालमत्ता करासोबत वसूल केला जातो आणि या जुन्या इमारतींच्या संरचनात्मक दुरुस्तीसाठी वापरला जातो. अशा इमारतींमध्ये बहुतांश मालकांऐवजी भाडेकरू राहतात. सेस इमारतींचा पुनर्विकास विशेष नियमांनुसार, मुख्यतः DCPR 2034 च्या विनियम ३३(७) अंतर्गत होतो.
पागडी किंवा सेस इमारतीचे मालक किंवा भाडेकरू आहात? आपल्या इमारतीच्या पुनर्विकास पर्यायांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
“सेस” म्हणजे नेमके काय
सेस किंवा उपकर म्हणजे एखाद्या विशिष्ट उद्देशासाठी आकारला जाणारा विशेष कर. या इमारतींच्या बाबतीत तो उद्देश दुरुस्ती हा आहे. अनेक दशकांपूर्वी दक्षिण आणि मध्य मुंबईतील अनेक जुन्या भाड्याच्या इमारती मोडकळीस येऊ लागल्या होत्या. भाडे नियंत्रणामुळे भाडी अत्यंत कमी असल्याने मालकांकडे देखभालीसाठी ना पैसा होता, ना उत्साह. यावर उपाय म्हणून शासनाने या इमारतींवर दुरुस्ती उपकर लागू केला आणि संरचनात्मक दुरुस्तीची जबाबदारी एका शासकीय संस्थेकडे सोपवली. आज हे काम म्हाडाचा घटक असलेले मुंबई इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळ करते.
त्यामुळे एखाद्या मालमत्तेला “सेस इमारत” म्हटले जाते, तेव्हा ती या दुरुस्ती व पुनर्रचना व्यवस्थेत येणारी इमारत आहे, असा त्याचा अर्थ होतो. हे केवळ जुन्या इमारतीचे वर्णन नसून एक कायदेशीर वर्गीकरण आहे.
कोणत्या इमारती सेस इमारती आहेत
सेस इमारती फक्त मुंबई शहर बेटावर, साधारणपणे कुलाब्यापासून माहीम व सायनपर्यंत आढळतात. त्या ३० सप्टेंबर १९६९ पूर्वी बांधलेल्या असून बांधकामाच्या कालावधीनुसार त्यांची तीन वर्गांत विभागणी केली जाते:
- अ वर्ग: १ सप्टेंबर १९४० पूर्वी बांधलेल्या इमारती
- ब वर्ग: १ सप्टेंबर १९४० ते ३१ डिसेंबर १९५० दरम्यान बांधलेल्या इमारती
- क वर्ग: १ जानेवारी १९५१ ते ३० सप्टेंबर १९६९ दरम्यान बांधलेल्या इमारती
ही वर्गवारी महत्त्वाची आहे, कारण ती इमारतीचे वय आणि त्यामुळे तिची संभाव्य संरचनात्मक स्थिती दर्शवते, आणि दुरुस्तीच्या कामांचा प्राधान्यक्रम ठरवतानाही ती विचारात घेतली गेली आहे. उपनगरांतील तितकीच जुनी इमारत, ती भाडेकरूव्याप्त आणि जीर्ण असली तरी, सेस इमारत ठरत नाही. उपनगरांतील भाडेकरूव्याप्त इमारतींसाठी वेगळा मार्ग लागू होतो.
आपली इमारत सेस इमारत आहे का, हे कसे तपासावे
- मालमत्ता कराचे बिल पाहा: सेस इमारतींच्या बिलात दुरुस्ती उपकराचा स्वतंत्र उल्लेख असतो.
- दुरुस्ती मंडळाच्या नोंदी तपासा, किंवा मंडळाच्या कार्यालयाकडून इमारतीचा सेस क्रमांक व वर्ग जाणून घ्या.
- दुरुस्ती मंडळाने यापूर्वी केलेल्या कामांची नोंद पाहा; अशी कामे सहसा नोंदवलेली असतात.
सुरुवातीलाच याची खात्री करणे महत्त्वाचे आहे, कारण इमारतीचा पुनर्विकास कोणत्या नियमाखाली होईल हे त्यावरच अवलंबून असते.
सेस इमारत, पागडी आणि जुनी इमारत: तिन्ही वेगळ्या संकल्पना
या तिन्ही संज्ञा एकमेकांशी निगडित असल्या तरी त्यांचे अर्थ वेगळे आहेत. “सेस” हे शहर बेटावरील इमारतींचे कायदेशीर वर्गीकरण आहे, “पागडी” ही इमारतीतील भाडेपट्ट्याची पद्धत आहे, तर “जुनी इमारत” हे केवळ वयाचे वर्णन आहे. बहुतेक सेस इमारतींमध्ये पागडी किंवा भाडे नियंत्रणाखालील भाडेकरू असतात, परंतु प्रत्येक पागडी भाडेकरार सेस इमारतीतच असतो असे नाही. याबाबत सविस्तर माहितीसाठी जुनी इमारत, सेस इमारत आणि पागडी पद्धत हा लेख पाहा.
सेस इमारतीची दुरुस्ती कोण करते?
सेस इमारतींची संरचनात्मक दुरुस्ती दुरुस्ती मंडळामार्फत केली जाते, आणि त्यासाठी उपकरासोबत शासनाचे योगदानही वापरले जाते. मात्र नियमित देखभाल आपोआप मंडळाची जबाबदारी ठरत नाही. मालक, भाडेकरू आणि म्हाडा यांच्यातील जबाबदाऱ्यांबाबत अनेकदा संभ्रम असतो, म्हणून त्या लेखी स्वरूपात स्पष्ट करून घेणे हिताचे ठरते.
सेस इमारतींचा पुनर्विकास कसा होतो
दुरुस्तीने इमारतीचे आयुष्य एका मर्यादेपर्यंतच वाढवता येते. बहुतेक सेस इमारतींनी आता आपले अपेक्षित आयुष्य कितीतरी आधीच ओलांडले आहे, आणि पुनर्विकास हाच अनेकदा कायमस्वरूपी उपाय ठरतो. यासाठीचा मुख्य मार्ग म्हणजे DCPR 2034 चा विनियम ३३(७). त्याअंतर्गत प्रोत्साहनपर FSI दिला जातो, जेणेकरून विद्यमान भाडेकरूंचे विनामूल्य पुनर्वसन करूनही प्रकल्प आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य ठरतो. याची प्रमुख वैशिष्ट्ये:
- प्रत्येक पात्र निवासी भाडेकरूला किमान २७.८८ चौ. मी. (३०० चौ. फूट) चटई क्षेत्राचे, किंवा सध्याचे क्षेत्र अधिक असल्यास नियमातील मर्यादेच्या अधीन राहून तितक्या क्षेत्राचे, नवीन घर मिळण्याचा हक्क असतो.
- पुनर्विकासानंतर सेस इमारतींमधील भाडेकरू साधारणपणे आपल्या नव्या सदनिकांचे मालक आणि सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे सभासद होतात.
- म्हाडाच्या ना हरकत प्रमाणपत्रासह मालक, मालकाने नेमलेला विकासक किंवा भाडेकरूंची संस्था पुनर्विकास हाती घेऊ शकते.
धोकादायक घोषित इमारतींसाठी म्हाडा अधिनियमाच्या कलम ७९अ मध्ये एक क्रम ठरवलेला आहे: पुनर्विकासाचा पहिला हक्क मालकाचा, त्यानंतर भाडेकरूंच्या संस्थेचा आणि शेवटी म्हाडाचा. या तरतुदीबाबत न्यायालयीन प्रकरणे झाली असल्याने तिची सद्यस्थिती प्रत्येक प्रकरणात तपासून घ्यावी. संपूर्ण प्रक्रिया टप्प्याटप्प्याने समजून घेण्यासाठी आमचे ३३(७) मार्गदर्शन पाहा.
इमारतीला धोकादायक नोटीस आल्यास
सेस इमारतींचे नियमित सर्वेक्षण होते आणि असुरक्षित आढळलेल्या इमारतींना C1 (धोकादायक) वर्गात टाकले जाऊ शकते. अशा वेळी भाडेकरूंना घर रिकामे करण्यास सांगितले जाते, आणि अनेकदा म्हाडाच्या संक्रमण शिबिरात तात्पुरती व्यवस्था केली जाते. याबाबत C1 किंवा धोकादायक नोटीस आल्यानंतर काय करावे हा लेख पाहा.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
सेस मालमत्ता आणि सेस इमारत एकच आहेत का?
होय. “सेस मालमत्ता”, “सेस इमारत” आणि “उपकरप्राप्त इमारत” हे शब्द म्हाडाचा दुरुस्ती उपकर लागू असलेल्या इमारतीसाठीच वापरले जातात.
उपनगरांमध्ये सेस इमारती असतात का?
नाही. दुरुस्ती उपकर शहर बेटावरील इमारतींनाच लागू होतो. उपनगरांतील जुन्या भाडेकरूव्याप्त इमारतींचा पुनर्विकास वेगळ्या तरतुदींनुसार होतो.
सेस इमारतीच्या पुनर्विकासात भाडेकरूंचे हक्क संपतात का?
नाही. पात्र भाडेकरूंना नव्या इमारतीत पुनर्वसनाचा हक्क असतो. अधिक माहितीसाठी पागडी भाडेकरू आणि पुनर्विकास हा लेख पाहा.
सेस इमारतीबाबत मार्गदर्शन हवे आहे?
मुंगेकर रिअल्टी संपूर्ण मुंबईतील सेस आणि पागडी इमारतींचे मालक व भाडेकरू यांना पात्रता, लागू नियम आणि उपलब्ध पुनर्विकास पर्यायांबाबत सल्ला देते. आपल्या इमारतीविषयी चर्चा करण्यासाठी आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर कॉल किंवा WhatsApp करा.