हा लेख या भाषांमध्येही: English · हिंदी
गिरगाव, काळबादेवी, भुलेश्वर, माझगाव, भायखळा किंवा परळमध्ये फिरलात तर अशा इमारती सगळीकडे दिसतात: तीन-चार मजली, अनेक शंभर वर्षांहून जुन्या, लाकडी जिने, लहान खोल्या आणि पिढ्यानपिढ्या राहणारे भाडेकरू. यापैकी बहुतेक उपकरप्राप्त (सेस) इमारती आहेत आणि बहुतेकांचा पुनर्विकास आता अत्यावश्यक झाला आहे.
मालकांसाठी अशा इमारती उत्पन्नापेक्षा चिंताच जास्त देतात: अत्यल्प भाडे, वाढता दुरुस्ती खर्च आणि इमारतीच्या स्थितीबद्दल नोटिसा. भाडेकरूंसाठी गळणारी छपरे आणि सामायिक शौचालये. चांगली बातमी अशी की मुंबईच्या नियोजन नियमांमध्ये दोघांसाठी भक्कम मार्ग आहे: DCPR 2034 चा नियम ३३(७). हा लेख तो कसा काम करतो ते समजावतो.
पागडी किंवा सेस इमारतीचे मालक किंवा भाडेकरू आहात? आपल्या इमारतीच्या पुनर्विकास पर्यायांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
सेस इमारत म्हणजे काय?
बेट शहरातील (माहीम आणि शीवच्या दक्षिणेकडील) अशी जुनी खाजगी इमारत, जिच्यावर म्हाडाच्या मुंबई इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळासाठी (MBRRB) दुरुस्ती उपकर आकारला जातो. त्याबदल्यात मंडळ संरचनात्मक दुरुस्ती करते. वयानुसार या इमारतींचे वर्गीकरण:
- वर्ग अ: १ सप्टेंबर १९४० पूर्वी बांधलेल्या
- वर्ग ब: १९४० ते १९५० दरम्यान बांधलेल्या
- वर्ग क: १९५१ ते ३० सप्टेंबर १९६९ दरम्यान बांधलेल्या
बहुतेक सेस इमारती जुन्या भाडे नियंत्रण पद्धतीत, म्हणजे पागडी पद्धतीत, भाड्याने दिलेल्या आहेत. जमीन आणि इमारत मालकाची असते; भाडेकरूंना अत्यल्प भाड्यात संरक्षित भाडेकरू हक्क असतात.
नियम ३३(७) कसा काम करतो?
नियम ३३(७) ही बेट शहरातील सेस इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी खास योजना आहे. मूळ कल्पना सोपी आहे: प्रत्येक पात्र भाडेकरूला नव्या इमारतीत मोफत, मोठे घर मिळते आणि विकासकाला विक्रीसाठी अतिरिक्त बांधकाम क्षेत्र मिळते, ज्यातून संपूर्ण प्रकल्पाचा खर्च निघतो.
भाडेकरूंना काय मिळते?
- सध्याच्या चटई क्षेत्राइतके नवे घर, पण किमान २७.८८ चौ.मी. (३०० चौ.फू.) चटई क्षेत्र. म्हणजे १०० चौ.फू.च्या खोलीत राहणाऱ्या कुटुंबाला किमान ३०० चौ.फू. मिळतील.
- पुनर्वसन क्षेत्राची कमाल मर्यादा प्रति सदनिका १२० चौ.मी.
- दुकाने आणि इतर अनिवासी भाडेकरूंना त्यांच्या सध्याच्या क्षेत्राइतकी जागा.
- भाडेकरू पात्र असल्याचे दुरुस्ती मंडळाने प्रमाणित करावे लागते. १३ जून १९९६ नंतर निर्माण झालेल्या भाडेकरारांची साधारणपणे गणना होत नाही.
- बांधकाम काळात विकासकासोबत ठरल्याप्रमाणे भाडे किंवा संक्रमण शिबिरात निवास.
विकासकाला काय मिळते: प्रोत्साहन FSI
भूखंडाला मूळ FSI ३.० किंवा सर्व भाडेकरूंच्या पुनर्वसनासाठी लागणारे क्षेत्र अधिक प्रोत्साहन, यापैकी जे जास्त असेल ते मिळते. जास्त भूखंड एकत्र केल्यास प्रोत्साहनही वाढते:
| योजनेचा आकार | पुनर्वसन क्षेत्रावर प्रोत्साहन |
|---|---|
| एकच भूखंड | ५०% |
| २ ते ५ भूखंड एकत्र | ६०% |
| ५ पेक्षा जास्त भूखंड एकत्र | ७०% |
भाडेकरूंच्या खोल्या सहसा लहान असतात आणि नव्या घराचे किमान क्षेत्र ३०० चौ.फू. आहे, त्यामुळे केवळ पुनर्वसन क्षेत्रच जुन्या इमारतीपेक्षा कितीतरी जास्त होते. म्हणूनच ३३(७) योजनांमध्ये प्रत्यक्ष FSI अनेकदा ३.० पेक्षा बरेच जास्त असते. आकड्यांनुसार काही अतिरिक्त क्षेत्र म्हाडाला गृहनिर्माणासाठी द्यावे लागू शकते.
एक सोपे उदाहरण
समजा ४०० चौ.मी.च्या भूखंडावर ४० निवासी भाडेकरू आहेत आणि प्रत्येकाची खोली १२० चौ.फू. आहे. प्रत्येकाला किमान ३०० चौ.फू. मिळणार, म्हणून पुनर्वसन चटई क्षेत्र सुमारे १,११५ चौ.मी. होते. बांधकाम क्षेत्रात रूपांतर करून ५०% प्रोत्साहन जोडल्यास योजना सुमारे २,००० चौ.मी. बांधकामाची होते, म्हणजे भूखंडावर सुमारे ५ इतका प्रत्यक्ष FSI. भाडेकरू १२० चौ.फू.च्या खोलीतून स्वतंत्र स्वयंपाकघर आणि शौचालय असलेल्या ३०० चौ.फू.च्या सदनिकेत जातात आणि उरलेले क्षेत्र विकासक विकतो. (हे ढोबळ उदाहरण आहे; प्रत्यक्ष आकडे रस्त्याची रुंदी, वारसा नियम, मोकळी जागा, अग्निसुरक्षा नियम आणि म्हाडाच्या अटींवर अवलंबून असतात.)
संमती आणि परवानग्या
- भाडेकरूंची संमती: ३३(७) प्रस्तावासाठी किमान ५१% पात्र भाडेकरूंची लेखी, अपरिवर्तनीय संमती आवश्यक.
- म्हाडा NOC: दुरुस्ती मंडळ भाडेकरूंची यादी आणि क्षेत्र प्रमाणित करून ना-हरकत प्रमाणपत्र देते.
- महापालिकेच्या परवानग्या: IOD, बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र आणि शेवटी भोगवटा प्रमाणपत्र (OC).
- करारनामे: प्रत्येक भाडेकरूसोबत नोंदणीकृत कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारनामा (PAAA) आणि विक्री भागासाठी महारेरा नोंदणी.
मालकांनी लवकर पाऊल का उचलावे: कलम ७९अ
म्हाडा अधिनियमाच्या कलम ७९अ नुसार, महापालिका किंवा दुरुस्ती मंडळाने सेस इमारत धोकादायक घोषित केल्यानंतर पुनर्विकासाचा हक्क ठराविक क्रमाने जातो:
- मालकाला पहिली संधी मिळते: ठराविक कालावधीत, साधारणपणे सहा महिन्यांत, पुनर्विकास प्रस्ताव सादर करण्याची.
- मालकाने पाऊल न उचलल्यास, किमान ५१% भाडेकरूंच्या संमतीने प्रस्तावित सहकारी संस्थेमार्फत भाडेकरूंना पुढची संधी मिळते.
- दोघांनीही काही न केल्यास म्हाडा इमारत आणि जमीन संपादित करू शकते आणि पुनर्विकास करू शकते; मालकाला केवळ अधिनियमात ठरवलेली भरपाई मिळते.
मालकांसाठी संदेश स्पष्ट आहे: वाट पाहिल्याने मालमत्ता सुरक्षित राहत नाही, उलट तिच्यावरील नियंत्रण गमवावे लागू शकते. भाडेकरूंना सोबत घेऊन नीट नियोजित प्रस्ताव आणणारा मालक निर्णय आपल्या हातात ठेवतो आणि कितीतरी चांगला सौदा मिळवतो. जुलै २०२६ मध्ये मांडलेल्या आणखी एका सुधारणा विधेयकाचा उद्देश मालक आणि म्हाडा या दोघांनाही धोकादायक इमारतींचा पुनर्विकास करणे सोपे करणे हा आहे, त्यामुळे या क्षेत्रात वेग येण्याची शक्यता आहे.
मालकांना काय अपेक्षित आहे?
भाडेकरूंची घरे कायद्याने ठरलेली असल्याने मालकाचा परतावा विकासकाच्या विक्री क्षेत्रातील वाट्यातून येतो. भूखंड, ठिकाण आणि वाटाघाटीनुसार तो असा असू शकतो:
- मालकी हक्कांसाठी एकरकमी रक्कम;
- नव्या विक्री सदनिका किंवा दुकानांमध्ये वाटा; किंवा
- दोन्हींचे मिश्रण.
या वाटाघाटीत स्वच्छ मालकी हक्क (clear title) हीच मालकाची सर्वात मोठी ताकद आहे. मालमत्ता पत्रक, मालकीची साखळी आणि सर्व कायदेशीर वारसांची संमती विकासकांशी बोलण्यापूर्वीच निश्चित करून घ्या.
शेजारचे भूखंड एकत्र करणे
दक्षिण मुंबईतील अनेक भूखंड अगदी लहान, साधारण १५० ते ४०० चौ.मी.चे असतात. एकट्याने विकसित केल्यास उंच, अरुंद इमारत, कमी पार्किंग आणि प्रति चौ.फू. जास्त खर्च होतो. दोन किंवा अधिक लगतचे सेस भूखंड एकत्र केल्याने तीन फायदे होतात: जास्त प्रोत्साहन (५०% ऐवजी ६०% किंवा ७०%), इमारतीची चांगली रचना आणि गंभीर विकासकांचा कितीतरी जास्त रस. शेजारची इमारतही अशाच स्थितीत असेल, तर त्यांच्याशी लवकर बोलणे फायद्याचे ठरते.
सामान्य अडचणी
- भाडेकरूंचे वाद: अस्पष्ट भाडेकरार, वारस निश्चित न झालेले मृत भाडेकरू किंवा पोटभाडेकरू.
- वारसा आणि उंचीच्या मर्यादा: गिरगाव आणि दक्षिण मुंबईचे काही भाग वारसा क्षेत्रात किंवा संरक्षित वास्तूंच्या जवळ येतात.
- अरुंद रस्ते: रस्त्याच्या रुंदीवर इमारतीची उंची आणि अग्निशमन प्रवेश अवलंबून असतो.
- रखडलेले प्रकल्प: अनेक ३३(७) प्रकल्प अर्ध्यावर थांबले आहेत. आकर्षक ऑफरपेक्षा विकासकाची खरी आर्थिक ताकद जास्त महत्त्वाची आहे.
पहिली पावले
- मालमत्ता पत्रक, मालकीची कागदपत्रे आणि कॅडेस्ट्रल सर्व्हे (CS) क्रमांक गोळा करा.
- खोल्यांचे क्षेत्र आणि वापर (निवासी की व्यावसायिक) यासह भाडेकरूंची यादी तयार करा.
- महापालिका किंवा दुरुस्ती मंडळाच्या नोटिसा आणि संरचनात्मक तपासणी अहवाल असल्यास गोळा करा.
- विकासकांशी बोलण्यापूर्वी स्वतंत्र व्यवहार्यता अहवाल (feasibility report) करून घ्या, म्हणजे भूखंडाचे खरे मूल्य कळेल.
दक्षिण मुंबईत सेस इमारतीचे मालक आहात किंवा तिथे राहता? मुंगेकर रिअल्टी संपूर्ण मुंबईतील मालक, भाडेकरू आणि पागडी इमारतींसोबत व्यवहार्यता अहवालापासून योग्य विकासक शोधण्यापर्यंत काम करते. संपर्क: ९८२०७ ४४७३४ किंवा mungekarrealty.com.
मालक आणि भाडेकरूंसाठी आणखी वाचा: इमारत विकावी की पुनर्विकास करावा? · मालक–विकासक करारनामा: आग्रह धरावा अशा तरतुदी · पुनर्विकासासाठी पागडी भाडेकरूंची संमती
हा लेख DCPR 2034 नियम ३३(७) आणि म्हाडा अधिनियमाच्या कलम ७९अ बद्दल सर्वसाधारण माहिती आहे. नियम आणि त्यांचा अर्थ बदलू शकतो; हा कायदेशीर सल्ला नाही. तुमच्या मालमत्तेसाठी वकील आणि वास्तुविशारदांचा सल्ला घ्या.