थोडक्यात: पागडी किंवा सेस इमारतीचा पुनर्विकास भाडेकरूंशिवाय पुढे जाऊ शकत नाही. नियमांनुसार पात्र भाडेकरूंपैकी ठरावीक बहुमताची लेखी संमती आवश्यक असते, आणि प्रत्यक्षात जवळपास सर्व भाडेकरू सोबत असले तर प्रकल्प कितीतरी वेगाने पुढे जातो. बहुतेक भाडेकरूंचा विरोध पुनर्विकासाला नसतो; तो अनिश्चिततेला असतो. स्पष्ट लेखी प्रस्ताव, विश्वासार्ह विकासक आणि व्यवस्थित भाडेकरू कागदपत्रे यांमुळे बहुतेक आक्षेप दूर होतात.
पागडी किंवा सेस इमारतीचे मालक किंवा भाडेकरू आहात? आपल्या इमारतीच्या पुनर्विकास पर्यायांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
किती संमती आवश्यक आहे
बेट शहरातील सेस इमारतींचा नियम ३३(७) अंतर्गत आणि भाडेकरू इमारतींचा ३३(७)(अ) अंतर्गत पुनर्विकास करताना पुनर्विकास प्रस्तावाला पात्र भाडेकरू किंवा रहिवाशांपैकी किमान ५१ टक्के जणांची लेखी संमती आवश्यक असते. सेस इमारत धोकादायक घोषित झाली असल्यास, म्हाडा अधिनियमाचे कलम ७९अ मालकाला ठरावीक कालावधीत असा प्रस्ताव सादर करण्याची पहिली संधी देते; मालकाने तसे न केल्यास हा हक्क भाडेकरूंकडे आणि नंतर म्हाडाकडे जातो. अटींमध्ये वेळोवेळी सुधारणा होतात, म्हणून आपल्या इमारतीसाठी सध्याची आवश्यकता वास्तुविशारद आणि वकिलांकडून निश्चित करून घ्या.
कायदेशीर किमान मर्यादा ही केवळ सुरुवात आहे. विकासक आणि मंजुरी देणारी प्राधिकरणे व्यापक सहमती पाहतात, आणि सही न करणारा प्रत्येक भाडेकरू इमारत रिकामी होण्याचा दिवस लांबवू शकतो.
भाडेकरू का कचरतात
- कुटुंब अनेक दशके राहत असलेले घर गमावण्याची भीती.
- नवी इमारत कधी पूर्ण होईल याबाबत शंका, विशेषतः शेजारी वर्षानुवर्षे संक्रमण शिबिरात अडकलेले दिसत असतील तर.
- नवे क्षेत्र, मजला, स्थान किंवा बांधकाम काळातील भाडे याबाबत स्पष्टता नसणे.
- भाडेकरू नेमका कोण, यावरून कुटुंबातील मतभेद. याबाबत मृत्यूनंतर पागडी भाडेकराराचे हस्तांतरण हा लेख पाहा.
- दुकानदारांना दर्शनी भाग आणि उत्पन्न गमावण्याची चिंता. याबाबत पुनर्विकासातील दुकाने हा लेख पाहा.
- मालक आणि भाडेकरू यांच्यातील जुना अविश्वास.
भाडेकरूंना काय आश्वस्त करते
- प्रत्येक भाडेकरूसाठी लेखी प्रस्ताव: नवे चटई क्षेत्र, मजला, बांधकाम काळातील मासिक भाडे आणि स्थलांतर खर्च.
- घर सोडण्यापूर्वी नोंदणीकृत करारनामा: कोणीही घर सोडण्यापूर्वी प्रत्येक भाडेकरूचा कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारनामा (PAAA) नोंदणीकृत झालेला असावा.
- अनुभवी विकासक: पूर्ण झालेले प्रकल्प, भक्कम आर्थिक स्थिती आणि महारेरा पोर्टलवरील स्वच्छ नोंद.
- खुल्या सभा आणि लेखी उत्तरे: भाडेकरूंनी प्रस्ताव एकत्र ऐकावा आणि त्यांच्या प्रश्नांची उत्तरे लेखी मिळावीत.
- भाडेकरूंचा स्वतःचा सल्लागार: भाडेकरूंना त्यांच्या पसंतीचा वकील किंवा प्रतिनिधी नेमण्यास प्रोत्साहन द्या. त्यामुळे मालकाची बाजू कमकुवत होत नाही, उलट विश्वास वाढतो.
- प्रकल्प सुरू झाल्यावर परवानग्यांबाबत नियमित माहिती.
भाडेकरूंची कागदपत्रे व्यवस्थित करा
संमती गोळा करण्यापूर्वी भाडेकरूंची स्वच्छ यादी तयार करा: प्रत्येक खोली किंवा दुकान, भाडे पावतीवरील भाडेकरूचे नाव, ताब्यातील क्षेत्र आणि पूरक कागदपत्रे. एखाद्या भाडेकरूचे निधन झाले असेल किंवा भाडेकरार दुसऱ्याकडे गेला असेल, तर आधी नावातील बदल पूर्ण करा. वादग्रस्त किंवा अस्पष्ट भाडेकरार हे नंतर संमतीला आव्हान दिले जाण्याचे एक प्रमुख कारण असते.
तरीही विरोध करणाऱ्या मोजक्या भाडेकरूंशी कसे वागावे
- खरा आक्षेप शोधा. स्थलांतराचा त्रास न झेपणारे वृद्ध भाडेकरू, कुटुंबातील वाद किंवा दुकानदाराची जागेबाबतची चिंता यांवर अनेकदा थेट तोडगा निघतो.
- विशिष्ट उपाय सुचवा: जवळपास पर्यायी निवास, स्थलांतरासाठी मदत, दुकानासाठी तळमजल्यावरील जागा.
- तटस्थ मध्यस्थाची मदत घ्या, विशेषतः मालक आणि भाडेकरू यांचे संबंध ताणलेले असतील तर.
- कोणतेही औपचारिक पाऊल उचलण्यापूर्वी कायदेशीर सल्ला घ्या. इमारत धोकादायक असल्यास प्राधिकरणे सुरक्षेसाठी रहिवाशांना जागा रिकामी करण्यास सांगू शकतात, आणि भाडेकरूच्या हक्कांबाबतचे वाद योग्य मंचापुढे नेता येतात. कायदेशीर मार्ग वेळखाऊ असतात आणि ते शेवटचा पर्याय असावेत.
व्यावहारिक क्रम
- भाडेकरूंची यादी तयार करा आणि कागदपत्रे पूर्ण करा.
- भाडेकरूंना दिला जाणारा प्रस्ताव वास्तववादी असावा म्हणून फिजिबिलिटी रिपोर्ट करून घ्या.
- विकासक निवडा आणि मालकाच्या अटी निश्चित करा. याबाबत मालक–विकासक करारनामा हा लेख पाहा.
- सर्व भाडेकरूंची सभा घेऊन प्रस्ताव मांडा.
- प्रत्येक भाडेकरूला स्वतंत्र लेखी प्रस्ताव द्या.
- विहित नमुन्यात संमती गोळा करा.
- उरलेल्या आक्षेपांवर काम करा.
- स्वतंत्र करारनामे करून त्यांची नोंदणी करा.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
भाडेकरूंच्या संमतीशिवाय मालक पुनर्विकास करू शकतो का?
या नियमांनुसार नाही. प्रस्तावाला पात्र भाडेकरूंपैकी आवश्यक बहुमताची संमती लागते.
संमतीपत्र आणि भाडेकरूचा करारनामा एकच आहेत का?
नाही. संमतीपत्र पुनर्विकास प्रस्तावाला पाठिंबा देते. नंतर प्रत्येक भाडेकरू विकासकासोबत नवे घर आणि बांधकाम काळातील अटी नमूद करणारा स्वतंत्र करारनामा करतो.
भाडेकरू आपली संमती मागे घेऊ शकतात का?
मागे घेतलेल्या संमतीवरून वाद उद्भवतात, आणि त्यांचा निकाल वस्तुस्थितीवर अवलंबून असतो. संमती गोळा करण्यापूर्वी स्पष्ट लेखी प्रस्ताव देणे, हा असे वाद टाळण्याचा सर्वोत्तम मार्ग आहे.
आपल्या इमारतीचा पुनर्विकास करायचा आहे?
मुंगेकर रिअल्टी संपूर्ण मुंबईतील मालक आणि पागडी भाडेकरूंसोबत न्याय्य प्रस्ताव तयार करण्यासाठी आणि मतभेदांचे वादात रूपांतर होण्यापूर्वी भाडेकरूंना सोबत घेण्यासाठी काम करते. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर कॉल किंवा WhatsApp करा.
हा लेख सर्वसाधारण माहिती आहे; यास कायदेशीर सल्ला समजू नये. संमतीच्या अटी आणि भाडेकरूंचे हक्क लागू नियम आणि प्रत्येक प्रकरणातील वस्तुस्थितीवर अवलंबून असतात; वकिलांचा सल्ला घ्यावा.