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गिरगाँव, कालबादेवी, भुलेश्वर, मझगाँव, भायखला या परेल में घूमिए, तो ऐसी इमारतें हर जगह दिखेंगी: तीन-चार मंज़िला, कई सौ साल से भी पुरानी, लकड़ी की सीढ़ियों, छोटे कमरों और पीढ़ियों से रह रहे किरायेदारों वाली। इनमें से ज़्यादातर सेस्ड इमारतें हैं, और ज़्यादातर का पुनर्विकास कब का हो जाना चाहिए था।
मालिकों के लिए ये इमारतें आमदनी से ज़्यादा चिंता देती हैं: बहुत कम किराया, बढ़ता मरम्मत खर्च और इमारत की हालत पर नोटिस। किरायेदारों के लिए टपकती छतें और साझा शौचालय। अच्छी बात यह है कि मुंबई के नियोजन नियम DCPR 2034 के विनियम 33(7) के ज़रिए दोनों पक्षों को आगे बढ़ने का मज़बूत रास्ता देते हैं। यह लेख बताता है कि यह कैसे काम करता है।
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सेस्ड इमारत क्या है?
सेस्ड इमारत आइलैंड सिटी (माहिम और सायन के दक्षिण) की वह पुरानी निजी इमारत है जिस पर म्हाडा के मुंबई बिल्डिंग रिपेयर्स एंड रीकंस्ट्रक्शन बोर्ड (MBRRB) के लिए मरम्मत उपकर (सेस) लिया जाता है। बदले में बोर्ड संरचनात्मक मरम्मत करता है। ये इमारतें उम्र के हिसाब से बाँटी गई हैं:
- श्रेणी A: 1 सितंबर 1940 से पहले बनी
- श्रेणी B: 1940 से 1950 के बीच बनी
- श्रेणी C: 1951 से 30 सितंबर 1969 के बीच बनी
ज़्यादातर सेस्ड इमारतें पुराने किराया नियंत्रण कानून, यानी पगड़ी पद्धति, के तहत किराए पर हैं। ज़मीन और इमारत मालिक की होती है; किरायेदारों के पास बहुत कम किराए पर संरक्षित किरायेदारी होती है।
विनियम 33(7) कैसे काम करता है
विनियम 33(7) आइलैंड सिटी की सेस्ड इमारतों के पुनर्विकास की एक विशेष योजना है। इसका मूल विचार सरल है: हर पात्र किरायेदार को नई इमारत में मुफ़्त में नया, बड़ा घर मिलता है, और डेवलपर को बेचने के लिए अतिरिक्त निर्माण क्षेत्र मिलता है, जिससे पूरे प्रोजेक्ट का खर्च निकलता है।
किरायेदारों को क्या मिलता है
- मौजूदा कार्पेट एरिया के बराबर नया घर, लेकिन कभी भी 27.88 वर्ग मीटर (300 वर्ग फ़ुट) कार्पेट से कम नहीं। यानी 100 वर्ग फ़ुट के कमरे में रहने वाले परिवार को कम से कम 300 वर्ग फ़ुट मिलता है।
- पुनर्वास की पात्रता प्रति घर अधिकतम 120 वर्ग मीटर तक सीमित है।
- दुकानों और अन्य गैर-आवासीय किरायेदारों को उनके मौजूदा क्षेत्रफल के साथ बसाया जाता है।
- किरायेदारों को रिपेयर बोर्ड से पात्र प्रमाणित होना ज़रूरी है। 13 जून 1996 के बाद बनी किरायेदारियाँ आमतौर पर गिनी नहीं जातीं।
- निर्माण के दौरान किराया या ट्रांज़िट आवास, जैसा डेवलपर के साथ तय हो।
डेवलपर को क्या मिलता है: प्रोत्साहन FSI
भूखंड को या तो 3.0 का मूल FSI मिलता है, या सभी किरायेदारों के पुनर्वास के लिए ज़रूरी क्षेत्र और उस पर प्रोत्साहन, जो भी ज़्यादा हो। जितने ज़्यादा भूखंड एक साथ जुड़ते हैं, प्रोत्साहन उतना बढ़ता है:
| योजना का आकार | पुनर्वास क्षेत्र पर प्रोत्साहन |
|---|---|
| एक भूखंड | 50% |
| 2 से 5 भूखंड एक साथ | 60% |
| 5 से ज़्यादा भूखंड एक साथ | 70% |
किरायेदारों के कमरे आमतौर पर छोटे होते हैं और नए घर का न्यूनतम आकार 300 वर्ग फ़ुट है, इसलिए अकेले पुनर्वास क्षेत्र ही अक्सर मौजूदा इमारत से कहीं ज़्यादा होता है। इसीलिए 33(7) योजनाओं में वास्तविक FSI अक्सर 3.0 से काफ़ी ऊपर होता है। आँकड़ों के हिसाब से, अतिरिक्त क्षेत्र का कुछ हिस्सा आवास के लिए म्हाडा को सौंपना पड़ सकता है।
एक सरल उदाहरण
मान लीजिए 400 वर्ग मीटर के भूखंड पर 40 आवासीय किरायेदार हैं, हर एक 120 वर्ग फ़ुट के कमरे में। हर किरायेदार कम से कम 300 वर्ग फ़ुट का हक़दार है, इसलिए पुनर्वास कार्पेट एरिया लगभग 1,115 वर्ग मीटर होता है। इसे बिल्ट-अप एरिया में बदलकर 50% प्रोत्साहन जोड़ने पर योजना लगभग 2,000 वर्ग मीटर निर्माण की बनती है, यानी भूखंड पर लगभग 5 का वास्तविक FSI। किरायेदार 120 वर्ग फ़ुट के कमरे से अपनी रसोई और शौचालय वाले 300 वर्ग फ़ुट के फ़्लैट में जाते हैं, और डेवलपर बाकी क्षेत्र बेचता है। (यह सिर्फ़ एक मोटा उदाहरण है; असल आँकड़े सड़क की चौड़ाई, हेरिटेज नियम, खुली जगह, फ़ायर नियम और म्हाडा की शर्तों पर निर्भर करते हैं।)
सहमति और मंज़ूरियाँ
- किरायेदारों की सहमति: 33(7) प्रस्ताव के लिए कम से कम 51% पात्र किरायेदारों की लिखित, अपरिवर्तनीय सहमति ज़रूरी है।
- म्हाडा का NOC: रिपेयर बोर्ड किरायेदारों की सूची और क्षेत्रफल प्रमाणित करता है और अनापत्ति प्रमाणपत्र जारी करता है।
- महानगरपालिका की मंज़ूरियाँ: IOD, कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट और अंत में ऑक्युपेशन सर्टिफ़िकेट।
- समझौते: हर किरायेदार के लिए पंजीकृत परमानेंट ऑल्टरनेट एकॉमोडेशन एग्रीमेंट, और बिक्री वाले हिस्से के लिए महारेरा पंजीकरण।
मालिकों को जल्दी कदम क्यों उठाना चाहिए: धारा 79ए
म्हाडा अधिनियम की धारा 79ए के तहत, जब महानगरपालिका या रिपेयर बोर्ड किसी सेस्ड इमारत को खतरनाक घोषित कर देता है, तो पुनर्विकास का अधिकार एक तय क्रम में आगे बढ़ता है:
- मालिक को पहला मौका मिलता है कि वह तय अवधि में, आमतौर पर छह महीने में, पुनर्विकास प्रस्ताव दे।
- मालिक कुछ न करे तो किरायेदारों को, कम से कम 51% की सहमति से बनी प्रस्तावित सहकारी संस्था के ज़रिए, अगला मौका मिलता है।
- दोनों में से कोई आगे न आए तो म्हाडा इमारत और ज़मीन अधिग्रहित करके उसका पुनर्विकास कर सकता है, और मालिक को सिर्फ़ अधिनियम में तय मुआवज़ा मिलता है।
मालिकों के लिए संदेश साफ़ है: इंतज़ार करने से संपत्ति सुरक्षित नहीं रहती, बल्कि उस पर नियंत्रण खोना पड़ सकता है। किरायेदारों को साथ लेकर सुनियोजित प्रस्ताव लाने वाला मालिक फ़ैसला अपने हाथ में रखता है और कहीं बेहतर सौदा पाता है। जुलाई 2026 में पेश एक और संशोधन विधेयक का उद्देश्य मालिकों और म्हाडा दोनों के लिए खतरनाक इमारतों का पुनर्विकास आसान बनाना है, इसलिए यह क्षेत्र आगे तेज़ी से बढ़ सकता है।
मालिक क्या उम्मीद कर सकते हैं
किरायेदारों के घर कानून से तय हैं, इसलिए मालिक का लाभ डेवलपर के बिक्री क्षेत्र के हिस्से से आता है। भूखंड, स्थान और बातचीत के हिसाब से यह इस रूप में हो सकता है:
- मालिक के अधिकारों के लिए एकमुश्त भुगतान;
- नए बिक्री फ़्लैटों या दुकानों में हिस्सा; या
- दोनों का मिश्रण।
इस बातचीत में साफ़ मालिकाना हक़ (क्लियर टाइटल) मालिक की सबसे बड़ी ताक़त है। प्रॉपर्टी कार्ड, मालिकाना हक़ की कड़ी और सभी कानूनी वारिसों की सहमति डेवलपरों से बात करने से पहले ही तय कर लेनी चाहिए।
पड़ोसी भूखंडों को जोड़ना
दक्षिण मुंबई के कई भूखंड बहुत छोटे हैं, अक्सर 150 से 400 वर्ग मीटर। अकेले विकसित करने पर ऊँची, संकरी इमारतें बनती हैं, पार्किंग कम होती है और प्रति वर्ग फ़ुट लागत ज़्यादा आती है। दो या ज़्यादा सटे हुए सेस्ड भूखंड जोड़ने से तीन फ़ायदे होते हैं: ज़्यादा प्रोत्साहन (50% की जगह 60% या 70%), बेहतर इमारत का लेआउट, और गंभीर डेवलपरों की कहीं ज़्यादा दिलचस्पी। अगर पड़ोस की इमारत भी ऐसी ही हालत में है, तो उनसे जल्दी बात करना फ़ायदेमंद है।
आम अड़चनें
- किरायेदारों के विवाद: अस्पष्ट किरायेदारी, मृत किरायेदार जिनके वारिस तय नहीं हुए, या सब-लेटिंग।
- हेरिटेज और ऊँचाई की सीमा: गिरगाँव और दक्षिण मुंबई के अन्य हिस्सों के कुछ भाग हेरिटेज क्षेत्रों में या संरक्षित इमारतों के पास आते हैं।
- संकरी सड़कें: सड़क की चौड़ाई से इमारत की ऊँचाई और फ़ायर ब्रिगेड की पहुँच पर असर पड़ता है।
- रुके हुए प्रोजेक्ट: कई 33(7) प्रोजेक्ट बीच में रुक गए हैं। आकर्षक प्रस्ताव से ज़्यादा ज़रूरी है सचमुच मज़बूत आर्थिक स्थिति वाला डेवलपर चुनना।
पहले कदम
- प्रॉपर्टी कार्ड, मालिकाना हक़ के दस्तावेज़ और कैडस्ट्रल सर्वे नंबर इकट्ठा करें।
- कमरों के आकार और उपयोग (आवासीय या व्यावसायिक) के साथ किरायेदारों की सूची बनाएँ।
- महानगरपालिका या रिपेयर बोर्ड के नोटिस और कोई भी स्ट्रक्चरल ऑडिट इकट्ठा करें।
- डेवलपरों से बात करने से पहले स्वतंत्र फ़िज़िबिलिटी रिपोर्ट बनवाएँ, ताकि आपको पता हो कि भूखंड की असल कीमत क्या है।
दक्षिण मुंबई में सेस्ड इमारत के मालिक हैं या उसमें रहते हैं? मुंगेकर रियल्टी पूरे मुंबई में मालिकों, किरायेदारों और पगड़ी इमारतों के साथ फ़िज़िबिलिटी रिपोर्ट से लेकर सही डेवलपर ढूँढने तक काम करती है। अपनी प्रॉपर्टी रजिस्टर करें या +91 98207 44734 पर कॉल या WhatsApp करें।
यह लेख DCPR 2034 के विनियम 33(7) और म्हाडा अधिनियम की धारा 79ए के बारे में सामान्य जानकारी है। नियम और उनकी व्याख्या बदलती रहती है; यह कानूनी सलाह नहीं है। अपनी संपत्ति के लिए वकील और आर्किटेक्ट से सलाह लें।