मुंबईतील पुनर्विकासाविषयीच्या दैनंदिन चर्चेत या तीन संज्ञा जवळपास एकाच अर्थाने वापरल्या जातात, आणि त्यांच्यात खरोखरच साम्यही आहे: अनेक पागडी मालमत्ता सेस इमारती असतात आणि अनेक सेस इमारती केवळ जुन्या असतात. परंतु प्रत्यक्ष पुनर्विकास किंवा जमिनीचा व्यवहार करताना त्यांच्यातील कायदेशीर आणि व्यावहारिक फरक अत्यंत महत्त्वाचे ठरतात. त्या कशा ओळखाव्यात, हे पुढे स्पष्ट केले आहे.
पागडी किंवा सेस इमारतीचे मालक किंवा भाडेकरू आहात? आपल्या इमारतीच्या पुनर्विकास पर्यायांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
“जुनी इमारत” हे भौतिक वर्णन, कायदेशीर वर्गीकरण नव्हे
पुनर्विकासाच्या संदर्भात जुनी इमारत म्हणजे साधारणपणे ३० वर्षांपेक्षा जुनी झालेली आणि संरचनात्मक तपासणीत तिची स्थिती निश्चित झाल्यानंतर DCPR 2034 अंतर्गत पुनर्विकासासाठी सामान्यतः पात्र ठरणारी इमारत. तिन्हीपैकी हे सर्वात व्यापक वर्गीकरण आहे; जमीन कोणाच्या मालकीची, सदनिकांमध्ये कोण राहते किंवा इमारतीचा पुनर्विकास कोणत्या विशिष्ट नियमाखाली होईल, याविषयी ते काहीही सांगत नाही. उपनगरातील ३० वर्षे जुनी, मालक-रहिवासी असलेली सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची इमारत आणि दक्षिण मुंबईतील ९० वर्षे जुनी भाडेकरूव्याप्त इमारत, या दोन्ही “जुन्या इमारती” आहेत; परंतु त्यांच्या पुनर्विकासाचे मार्ग जवळपास पूर्णपणे वेगळे आहेत.
सेस इमारती: एक विशिष्ट, निश्चित वर्ग
सेस इमारत हे एक विशिष्ट कायदेशीर वर्गीकरण आहे: मुंबई बेट शहरातील साधारणपणे १९६० च्या दशकापूर्वीची जुनी इमारत, जिच्या देखभालीसाठी अनेक दशकांपूर्वीच्या योजनेअंतर्गत म्हाडा पारंपरिकरीत्या दुरुस्ती उपकर गोळा करत आले आहे. शहरात अशा सुमारे १९,००० ते २०,००० इमारती आहेत. म्हाडाच्या इमारत सुरक्षा तपासणीत यांचे आणखी वर्गीकरण केले जाते: C1 (अतिधोकादायक, तात्काळ पाडणे आवश्यक), C2A आणि C2B (मोठी संरचनात्मक दुरुस्ती किंवा पुनर्विकास आवश्यक) आणि C3 (किरकोळ दुरुस्ती). पुनर्विकास किती तातडीने व्हायला हवा आणि कोणती प्रोत्साहने लागू होतात, यावर याचा लक्षणीय परिणाम होतो. सेस इमारतींचा पुनर्विकास प्रामुख्याने DCPR नियम ३३(७) अंतर्गत होतो. या इमारती सामान्यतः संरचनात्मकदृष्ट्या कमकुवत असतात आणि वैयक्तिक मालकांना स्वबळावर त्यांचा पुनर्विकास करणे आर्थिकदृष्ट्या कठीण असते, म्हणूनच या नियमात भरीव प्रोत्साहन FSI दिला जातो.
पागडी: इमारतीचा प्रकार नव्हे, तर भाडेकराराची व्यवस्था
पागडी ही आणखी वेगळी संकल्पना आहे; ती इमारतीचे नव्हे, तर इमारतीतील निवासव्यवस्थेचे वर्णन करते. पागडी पद्धतीत भाडेकरू मालकाला सुरुवातीला एकरकमी मोठे अधिमूल्य (“पागडी”) देतो आणि त्याबदल्यात त्याला दीर्घकालीन, भाडे नियंत्रण कायद्याखाली अत्यल्प भाड्याने निवासाचा हक्क मिळतो; तसेच महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण अधिनियमाच्या कलम ५६ अनुसार विक्री मूल्याचा काही भाग (सामान्यतः ३० ते ५० टक्के) मालकाला देण्याच्या अटीवर पोटभाडेकरू ठेवण्याचा किंवा आपले भाडेकरू हक्क दुसऱ्याला विकण्याचाही हक्क मिळतो. पागडी भाडेकरू पूर्ण मालकही नसतो आणि बाजारभावाने भाडे भरणारा सामान्य भाडेकरूही नसतो; तो खऱ्या अर्थाने एका वेगळ्या कायदेशीर मधल्या स्थानावर असतो. पागडी व्यवस्था मुंबईतील सर्वात जुन्या इमारतींमध्ये मोठ्या प्रमाणात केंद्रित असल्याने सेस इमारतींशी तिचे बरेच साम्य आहे: शहरातील १९,००० पेक्षा अधिक, १९६० पूर्वीच्या सेस इमारतींना सामान्यतः पागडी इमारती म्हटले जाते. मात्र प्रत्येक सेस इमारतीत पागडी भाडेकरू असतातच असे नाही आणि प्रत्येक पागडी व्यवस्था सेस इमारतीतच असते असेही नाही.
या फरकामुळे पुनर्विकासाची प्रत्यक्ष प्रक्रिया कशी बदलते
बेट शहरात, नियम ३३(७) अंतर्गत, पागडी आणि इतर सेस इमारतींचे भाडेकरू पुनर्विकास पूर्ण झाल्यानंतर सामान्यतः त्यांच्या नव्या सदनिकांचे मालक होतात; कायदेशीर दर्जाच्या दृष्टीने ही लक्षणीय प्रगती आहे. उपनगरांत चित्र वेगळे आहे: पागडी भाडेकरूव्याप्त इमारतीचा पुनर्विकास करणाऱ्या मालकांवर भाडेकरूंना मालक करण्याचे बंधन सामान्यतः नसते आणि ते नव्या इमारतीतही त्यांना भाडेकरू म्हणूनच ठेवू शकतात. शहरात मालकी हक्कात रूपांतर आणि उपनगरांत मालकाचा विवेकाधिकार, हा एकच फरक पागडी पुनर्विकासातील सर्वात परिणामकारक आणि सर्वाधिक गैरसमज असलेल्या बाबींपैकी एक असून अनेक वर्षांपासून भाडेकरू-मालक वाद आणि न्यायालयीन प्रकरणांचे ते प्रमुख कारण राहिले आहे.
एक मोठी सुधारणा प्रक्रियेत
हे क्षेत्र स्थिर कायद्याचे नसून सातत्याने बदलणाऱ्या धोरणाचे आहे. भाडेकरू-मालक यांच्यातील अनेक दशकांच्या वादांमुळे (सध्या सुमारे २८,००० वाद प्रलंबित असल्याचा अंदाज आहे) आणि शहरातील १३,००० पेक्षा अधिक सेस पागडी इमारती अद्याप पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत असल्याने, महाराष्ट्र शासनाने उपमुख्यमंत्री एकनाथ शिंदे यांच्यामार्फत पागडी पद्धतीत सुधारणा करून ती प्रत्यक्षात संपुष्टात आणण्याच्या उद्देशाने स्वतंत्र नियामक चौकट जाहीर केली आहे. भाडेकरूंसाठी अनौपचारिक आणि वादग्रस्त निवास हक्कांऐवजी अधिक स्पष्ट, औपचारिक हक्क, म्हणजे मालकी किंवा भरपाईशी निगडित हक्क, प्रस्थापित करणे आणि पागडी पद्धतीने पारंपरिकरीत्या दिलेल्या परताव्यापेक्षा मालकांना अधिक न्याय्य परतावा देणे, हा घोषित उद्देश आहे. आपली मालमत्ता किंवा भाडेकरार या प्रकारात येत असल्यास या सुधारणेवर बारकाईने लक्ष ठेवावे, कारण एक-दोन वर्षांपूर्वी लागू असलेले नियम आपल्या इमारतीचा पुनर्विकास करारनाम्याच्या टप्प्यावर पोहोचेपर्यंत लागू असतीलच, असे नाही.
फंजिबल FSI आणि भाडेकरूंचे किमान हक्क
सुधारित DCPR नियमांनुसार पुनर्विकास होणाऱ्या सेस किंवा पागडी इमारतीतील निवासी भाडेकरूला सामान्यतः किमान ३०० चौरस फूट चटई क्षेत्र, त्यावर फंजिबल FSI म्हणून ३५ टक्क्यांपर्यंत अतिरिक्त क्षेत्र आणि भविष्यातील देखभाल खर्च भागवण्यासाठी किमान १ लाख रुपयांचा कॉर्पस निधी मिळण्याचा हक्क असतो. ज्यांचे सध्याचे चटई क्षेत्र मोठे आहे, त्यांना निश्चित मर्यादेपर्यंत त्या प्रमाणात अधिक क्षेत्र मिळते. मूळ नियम वारंवार सुधारित झाल्याने असे विशिष्ट, सध्याचे हक्कांचे आकडे गृहीत न धरता थेट पडताळून घ्यावेत.
भाडेकरू, मालक किंवा विकासक, सर्वांसाठी याचे महत्त्व
या तीन वर्गांमध्ये गल्लत केल्यास प्रत्यक्ष आणि महागड्या चुका होतात: उपनगरांतील पागडी नियम शहरातील सेस इमारतीला लागू होतात असे गृहीत धरणारा मालक, किंवा केवळ एका विशिष्ट नियमाखाली अस्तित्वात असलेले स्वयंचलित मालकी हक्क आपल्याला आहेत असे गृहीत धरणारा भाडेकरू. सुरुवातीलाच योग्य वर्गीकरण केल्यास कोणता नियम लागू होतो, कोणता FSI उपलब्ध आहे, भाडेकरूंचे हक्क काय आहेत आणि व्यवहाराची रचना पहिल्या दिवसापासून कशी असावी, हे निश्चित होते.
आम्ही कशी मदत करू शकतो
मुंगेकर रिअल्टीमध्ये जमीन मालक, भाडेकरू किंवा सोसायटीला पर्यायांबाबत सल्ला देण्यापूर्वी इमारतीचे योग्य वर्गीकरण, म्हणजे जुनी, सेस, पागडी किंवा यांचे मिश्रण, निश्चित करणे हे आमच्या पहिल्या कामांपैकी एक असते; कारण सुरुवातीला झालेली ही चूक पुढे संपूर्ण पुनर्विकास किंवा व्यवहार विस्कळीत करू शकते. आपली मालमत्ता किंवा भाडेकरार नेमका कोणत्या वर्गात येतो याबाबत आपण साशंक असाल, तर ते निश्चित करण्यास आम्ही सहकार्य करू.
संबंधित लेख: पुनर्विकास प्रक्रियेचे टप्पेनिहाय मार्गदर्शन आणि SRA प्रकल्पांचे विवेचन.
मालक आणि भाडेकरूंसाठी आणखी वाचा: इमारत विकावी की पुनर्विकास करावा? · मालक–विकासक करारनामा: आग्रह धरावा अशा तरतुदी · पुनर्विकासासाठी पागडी भाडेकरूंची संमती