मुंबईतील अनेक जमीन व्यवहार आजही जवळपास अंदाजाने ठरवलेल्या आकड्याने सुरू होतात: “या भागात जमिनीला इतका भाव आहे” अशी मालकाची समजूत, किंवा विकासकाचा पहिलाच प्रस्ताव जवळपास जसाच्या तसा स्वीकारणे. योग्य मूल्यांकनावर प्रत्यक्षात किती मूल्य अवलंबून असते हे लक्षात घेता, मुंबईत जमिनीचे मूल्यांकन प्रत्यक्ष कसे होते आणि मालक सर्वाधिक प्रमाणात कोठे तोटा सहन करतात, हे समजून घेणे आवश्यक आहे.
मुंबईत आपला भूखंड, बंगला किंवा जुनी इमारत आहे का? आपली जमीन किती पेलू शकते आणि थेट विक्री की संयुक्त विकास आपल्यासाठी अधिक योग्य ठरेल, याबाबत मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मत घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
रेडी रेकनर दरापासून सुरुवात, पण त्याचे नेमके स्वरूप समजून घ्या
वार्षिक बाजारमूल्य दर तक्ता, ज्याला सामान्यतः रेडी रेकनर (RR) दर म्हणतात, हा शासनाने प्रसिद्ध केलेला मूल्यांकनाचा मानदंड असून कोणत्याही नोंदणीकृत व्यवहारावरील मुद्रांक शुल्क ठरवण्यासाठी तो वापरला जातो. सुरुवातीचा संदर्भ म्हणून तो खरोखर उपयुक्त आहे, परंतु ती किमान पातळी आहे, कमाल नव्हे. मुंबईतील मागणी असलेल्या ठिकाणी प्रत्यक्ष बाजारातील व्यवहार नियमितपणे रेडी रेकनर दरापेक्षा बरेच अधिक, कधी कधी लक्षणीयरीत्या अधिक, दराने होतात. रेडी रेकनर दराला बाजार ज्यावर आधारित पुढे जातो असा आधार न मानता तोच जमिनीचे प्रत्यक्ष मूल्य मानणे, हा मालकांकडून स्वतःच्या मालमत्तेचे अवमूल्यन होण्याचा सर्वात सामान्य मार्ग आहे.
मुख्य पद्धत: जमिनीचे मूल्य अधिक विकास क्षमता
मोकळ्या किंवा पुनर्विकासयोग्य भूखंडाचे मूल्य मूलतः दोन घटकांतून येते: त्या विभागासाठीचा जमिनीचा मूळ दर (रेडी रेकनर मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार, १.०० FSI वर मोजलेला), आणि भूखंड प्रत्यक्षात पेलू शकेल अशा विकास क्षमतेतून, म्हणजे मूळ FSI, लागू DCPR नियमानुसार प्रोत्साहन FSI आणि TDR वापर क्षमता, यांतून निर्माण होणारे अतिरिक्त मूल्य. एकाच परिसरातील प्रत्यक्ष आकाराने सारख्या दोन भूखंडांपैकी एकाला रस्त्याची रुंदी, विभागणी किंवा एखाद्या विशिष्ट पुनर्विकास प्रोत्साहनासाठीची पात्रता यांमुळे लक्षणीयरीत्या अधिक FSI मिळत असेल, तर त्यांच्या मूल्यात मोठा फरक असू शकतो. म्हणूनच योग्य प्रकारे केलेले FSI व TDR मूल्यमापन किमतीच्या चर्चेनंतर नव्हे, तर आधी व्हायला हवे.
TDR वापरू शकणाऱ्या भूखंडांना विशिष्ट वाढ
शासनाच्या स्वतःच्या मूल्यांकन मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार उपनगरांतील हस्तांतरणीय विकास हक्क (TDR) वापरू शकणाऱ्या भूखंडाचे मूल्य मूळ रेडी रेकनर जमीन दरापेक्षा लक्षणीय अधिक, सामान्यतः १.०० FSI जमीन दराच्या १.४ पट, धरले जाते; कारण TDR सामावून घेण्याची ही क्षमता हीच जमिनीचे स्वतंत्रपणे मूल्य मिळवून देणारे मौल्यवान वैशिष्ट्य आहे. आपल्या भूखंडाला ही क्षमता असेल आणि संभाव्य खरेदीदाराच्या पहिल्या प्रस्तावात ती दिसत नसेल, तर हा मुद्दा थेट उपस्थित करावा.
भाडेकरूव्याप्त जमिनीचे मूल्यांकन ही पूर्णपणे वेगळी प्रक्रिया
आपल्या भूखंडावर किंवा इमारतीत विद्यमान भाडेकरू असल्यास स्वीकृत मूल्यांकन पद्धत भाडे भांडवलीकरण पद्धतीकडे (rent capitalisation) वळते आणि भाडेकरूव्याप्त क्षेत्र उपलब्ध FSI पेक्षा कमी आहे, की त्याइतके किंवा अधिक आहे, यावर विशिष्ट सूत्र अवलंबून असते. भाडेकरूव्याप्त क्षेत्र उपलब्ध FSI इतके किंवा अधिक असल्यास एका स्वीकृत मार्गदर्शक तत्त्वानुसार मालमत्तेचे मूल्य मासिक भाड्याच्या सुमारे ११२ पट धरले जाते; आणि व्यवहाराचा भाग म्हणून भाडेकरूंना पर्यायी निवास देय असल्यास त्यात आणखी समायोजन करावे लागते. मोकळ्या जमिनीच्या मूल्यांकनाच्या तुलनेत ही गणना अनपेक्षित वाटत असल्यानेच ती चुकण्याचे प्रमाण अधिक आहे, आणि म्हणूनच भाडेकरूव्याप्त मालमत्तांसाठी व्यावसायिक मूल्यांकन मार्गदर्शन अधिकच महत्त्वाचे ठरते.
आरक्षित आणि मर्यादित वापराच्या भागांचे मूल्य कमी, पण शून्य नव्हे
मंजूर विकास आराखड्यानुसार आपल्या भूखंडाचा काही भाग रस्ता, उद्यान किंवा शाळा यांसारख्या सार्वजनिक हेतूसाठी आरक्षित असल्यास तो भाग मूल्यहीन नसतो; मात्र त्याच्या मर्यादित वापरामुळे त्याचे मूल्यांकन वेगळ्या प्रकारे, सामान्यतः विभागाच्या सर्वसाधारण दराच्या सवलतीने (सुमारे ८० टक्के), केले जाते. आरक्षित जमिनीचा एकूण मूल्यात काहीच वाटा नसतो, असे मालक कधी कधी गृहीत धरतात; प्रत्यक्षात, विशेषतः ती महानगरपालिकेला सुपूर्द करून TDR निर्माण करता येत असल्यास, तिचे मूल्य बहुधा लक्षणीय असते.
आकडे खरोखरच वादग्रस्त असल्यास
विशेषतः पुनर्विकास प्रस्तावांच्या बाबतीत, रेडी रेकनरवर आधारित मूल्यांकन एखाद्या पक्षाला मान्य नसल्यास, महाराष्ट्र मुद्रांक अधिनियमाच्या कलम ३१ अंतर्गत औपचारिक अभिनिर्णय प्रक्रियेची तरतूद आहे; त्यात प्रसिद्ध दरांवर अवलंबून न राहता त्या प्रकरणाचे सविस्तर, विशिष्ट मूल्यांकन केले जाते. प्रमाणित मार्गदर्शक तत्त्वे प्रत्येक भूखंडाची विशिष्ट परिस्थिती सामावू शकत नाहीत, म्हणूनच हा मार्ग उपलब्ध आहे. वाटाघाटीतून मूल्यांकनाचा वाद खरोखरच सुटत नसल्यास हा पर्याय जाणून असणे उपयुक्त ठरते.
मालक सर्वाधिक कोणती चूक करतात
आमच्या अनुभवानुसार सर्वात महागडी चूक गणितातील नसते; ती म्हणजे भूखंडाची FSI व TDR क्षमता आधी स्वतंत्रपणे निश्चित न करता विकासक किंवा खरेदीदाराने मांडलेले जमिनीचे मूल्य स्वीकारणे. खरेदीदाराचा पहिला आकडा स्वाभाविकपणे त्याच्यासाठी सर्वाधिक अनुकूल असाच असतो. केवळ जमिनीच्या मूळ दराऐवजी प्रत्यक्ष विकास क्षमता प्रतिबिंबित करणारे, तांत्रिकदृष्ट्या भक्कम आणि स्वतंत्र मूल्यांकन हाती असलेला मालक समोरच्या पक्षाच्या गणितावर विसंबून न राहता प्रत्यक्ष माहितीच्या आधारे वाटाघाटी करतो.
वाटाघाटीपूर्वी योग्य मूल्यांकन
मुंगेकर रिअल्टीमध्ये, कोणतीही विक्री किंवा पुनर्विकासाची चर्चा सुरू होण्यापूर्वी, विभागणी, FSI, TDR क्षमता, भाडेकरूंची स्थिती आणि सध्याची बाजारस्थिती लक्षात घेऊन जमीन मालकांना त्यांच्या विशिष्ट भूखंडाचे खरे मूल्य समजावून देणे हे आमच्या पहिल्या कामांपैकी एक आहे. आपण एखाद्या भूखंडाची विक्री किंवा पुनर्विकासाचा विचार करत असाल आणि खरेदीदार किंवा विकासकाशी बोलण्यापूर्वी त्याच्या मूल्याचे स्वतंत्र मूल्यमापन हवे असेल, तर आम्ही सहकार्य करण्यास तत्पर आहोत.
संबंधित लेख: संयुक्त विकास करारनामे: जमीन मालकांसाठी मार्गदर्शन आणि पुनर्विकास जागेच्या मूल्यमापनासाठी सखोल तपासणी सूची.