थोडक्यात: DCPR 2034 मधील विनियम ३३(१२)(ब) हा रस्ता रुंदीकरणाच्या किंवा विकास आराखड्यातील नव्या रस्त्याच्या मार्गात येणाऱ्या बांधकामांबाबत आहे. अशी बांधकामे हटवून त्यांतील रहिवाशांचे त्याच वॉर्डमधील दुसऱ्या भूखंडावरील, म्हणजे यजमान भूखंडावरील, इमारतीत विनामूल्य पुनर्वसन करण्याची मुभा हा विनियम देतो. त्याच्या मोबदल्यात यजमान भूखंडाला अतिरिक्त FSI मिळतो, जेणेकरून या रहिवाशांना सामावून घेणे मालक किंवा विकासकासाठी आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य ठरते.
हा विनियम बृहन्मुंबई महानगरपालिकेच्या (BMC) कार्यपद्धतीनुसार राबवला जातो, जी अलीकडे BMC परिपत्रक क्र. ३०/२०२३-२४ मध्ये मांडण्यात आली आहे. पुढील माहिती त्या परिपत्रकावर आधारित आहे. कोणत्याही नियमाप्रमाणे, विशिष्ट भूखंडासाठी त्यावर अवलंबून राहण्यापूर्वी सद्यस्थिती तपासून घ्यावी.
आपला भूखंड किती पेलू शकतो हे जाणून घ्यायचे आहे? आपल्या भूखंडाची FSI व TDR क्षमता आणि लागू होणारा नियम यांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
३३(१२)(ब) ची आवश्यकता का भासली
मुंबईतील अनेक रस्ते रुंद करता येत नाहीत, कारण रस्त्यासाठी लागणाऱ्या जागेवर जुनी दुकाने आणि घरे उभी आहेत. अशी बांधकामे संपादित करून पाडणे वेळखाऊ असते आणि तेथील रहिवाशांना पर्यायी जागाही लागते. विनियम ३३(१२)(ब) या दोन्ही प्रश्नांवर एकाच वेळी उपाय देतो: रहिवाशांना जवळच कायमस्वरूपी घर किंवा दुकान मिळते, रस्ता मोकळा होतो, आणि यजमान भूखंडाच्या मालकाला खर्च भरून काढण्यासाठी अतिरिक्त विकास क्षमता मिळते.
प्रत्यक्षात ही प्रक्रिया कशी चालते
- BMC प्राधान्य रस्ते निश्चित करते. वॉर्डचे सहाय्यक आयुक्त रुंदीकरण करावयाच्या रस्त्यांची आणि बाधित बांधकामांची प्राधान्य यादी तयार करून प्रसिद्ध करतात.
- यजमान भूखंड पुढे येतो. त्याच वॉर्डमध्ये भूखंडाचा पुनर्विकास करणारा मालक किंवा विकासक नव्या इमारतीत काही बाधित रहिवाशांना सामावून घेण्याचा प्रस्ताव देतो.
- अतिरिक्त FSI मंजूर होतो. मुख्य विनियमाखाली आधीच उपलब्ध असलेला FSI प्रथम वापरला जातो आणि त्यानंतर ३३(१२)(ब) अंतर्गत अतिरिक्त FSI दिला जातो; निव्वळ भूखंड क्षेत्रावर एकत्रित FSI ४.०० पर्यंत जाऊ शकतो.
- करारनामे केले जातात. भूखंड मालक, विकासक आणि रहिवासी यांच्यात त्रिपक्षीय करार, तसेच कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारनामा आवश्यक असतो. दोन्हींमध्ये एकाच रहिवाशाचे नाव आणि एकाच पुनर्वसन सदनिकेचा उल्लेख असणे बंधनकारक आहे.
- रहिवासी स्थलांतरित होतात आणि रस्ता मोकळा होतो. पुनर्वसित रहिवासी यजमान भूखंडावरील सहकारी संस्थेचे सभासद होतात.
कोणत्या भूखंडांवर ही तरतूद वापरता येते
BMC परिपत्रकानुसार ३३(१२)(ब) हा विनियम ३०, ३३(६), ३३(७), ३३(७)(अ), ३३(७)(ब) आणि ३३(२४) यांसह इतर काही विनियमांसोबत वापरता येतो. तो महापालिकेच्या भाडेपट्ट्याच्या (लीजहोल्ड) आणि महापालिका भाडेकरूव्याप्त भूखंडांना लागू होतो, आणि अतिरिक्त क्षेत्रावर BMC ला एकरकमी अधिमूल्य द्यावे लागते. थोडक्यात, सर्वसाधारण सोसायटीसाठी हा स्वतंत्र पुनर्विकास मार्ग नसून, काही विशिष्ट भूखंडांचे अर्थकारण सुधारू शकणारी पूरक तरतूद आहे.
पुनर्वसनासाठी कोण पात्र आहे
- सहनशील (टॉलरेटेड) बांधकामे: शासकीय नोंदींनुसार १७ एप्रिल १९६४ पूर्वीची निवासी बांधकामे आणि १ एप्रिल १९६२ पूर्वीची अनिवासी बांधकामे.
- संरक्षित बांधकामे: महाराष्ट्र झोपडपट्टी क्षेत्र अधिनियमानुसार अधिसूचित तारखेपर्यंत संरक्षित आणि वॉर्ड कार्यालयाने प्रमाणित केलेली बांधकामे.
- सेस बांधकामे: म्हाडाचे पात्रता प्रमाणपत्र आणि ना हरकत प्रमाणपत्र असल्यास.
ज्यांचे आधीच पुनर्वसन झालेले नाही आणि जे अद्याप त्याच जागी राहतात, अशाच रहिवाशांचा विचार केला जातो. ३३(१२)(ब) अंतर्गत पुनर्वसित बांधकामाला दुसऱ्या कोणत्याही योजनेचा लाभ घेता येत नाही.
पुनर्वसित रहिवाशांना काय मिळते
- निवासी रहिवासी: २७.८८ चौ. मी. (३०० चौ. फूट) चटई क्षेत्राचे घर.
- व्यावसायिक रहिवासी: सध्याचे क्षेत्र किंवा २०.९० चौ. मी., यांपैकी जे कमी असेल ते.
सोसायटी किंवा मालकासाठी याचा अर्थ काय
महापालिकेच्या भाडेपट्ट्याच्या किंवा भाडेकरूव्याप्त भूखंडाच्या मालकासाठी ३३(१२)(ब) मुळे अतिरिक्त विकास क्षमता मिळू शकते आणि एरवी जेमतेम व्यवहार्य असलेला प्रकल्प व्यवहार्य ठरू शकतो. मात्र संमती देण्यापूर्वी सभासदांनी काही व्यावहारिक बाबी समजून घ्याव्यात:
- संस्थेत नवे सभासद येतील, त्यामुळे सामायिक जागा, वाहनतळ आणि देखभाल खर्चाच्या वाटणीवर परिणाम होतो.
- अतिरिक्त FSI सोबत अधिमूल्य आणि मंजुरीच्या अटी येतात, ज्या प्रकल्पाच्या आर्थिक गणितात समाविष्ट कराव्या लागतात.
- पुनर्वसन सदनिका मंजूर नकाशांवर दाखवाव्या लागतात आणि त्या भागाच्या भोगवटा प्रमाणपत्रापूर्वी विकासकाने त्या पूर्ण करणे आवश्यक असते.
- अतिरिक्त FSI कसा वापरला जाणार आहे आणि त्यातून सभासदांना काय मिळणार आहे, हे विकास करारनाम्यात स्पष्टपणे नमूद असावे.
एखाद्या विशिष्ट भूखंडासाठी ३३(१२)(ब) उपयुक्त आहे का, या प्रश्नाचे उत्तर स्वतंत्र फिजिबिलिटी रिपोर्ट मधूनच मिळायला हवे. व्यापक माहितीसाठी DCPR 2034 मधील प्रमुख तरतुदी पाहा, आणि आपला स्वतःचा भूखंड रस्ता रेषेने बाधित असल्यास रस्ता रुंदीकरणाची भरपाई FSI व TDR मध्ये कशी मिळते हा लेख वाचा.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
३३(१२)(ब) आणि ३३(१२)(अ) एकच आहेत का?
नाही. दोन्ही विनियम ३३(१२) अंतर्गत येत असले तरी ते वेगवेगळ्या परिस्थितींसाठी आहेत. ३३(१२)(ब) विशेषतः रस्ता रुंदीकरण आणि विकास आराखड्यातील रस्त्यांमुळे बाधित बांधकामांच्या पुनर्वसनाशी संबंधित आहे.
कोणतीही गृहनिर्माण संस्था ३३(१२)(ब) वापरू शकते का?
आपोआप नाही. हे भूखंडाचा प्रकार, भूखंडाचा पुनर्विकास कोणत्या विनियमाखाली होत आहे, आणि त्याच वॉर्डमध्ये BMC च्या प्राधान्य यादीतील पात्र बाधित बांधकामे आहेत का, यांवर अवलंबून असते.
पुनर्वसित रहिवाशांना नव्या घरासाठी पैसे द्यावे लागतात का?
नाही. पात्र रहिवाशांचे पुनर्वसन विनामूल्य होते. हा खर्च विकासक यजमान भूखंडाला मिळालेल्या अतिरिक्त FSI मधून भरून काढतो.
आपल्या भूखंडाला ३३(१२)(ब) लागू होतो का?
एखाद्या भूखंडाला DCPR मधील कोणते विनियम लागू होऊ शकतात आणि त्या प्रत्येकाचा मालक किंवा सभासदांसाठी काय अर्थ आहे, याचे मूल्यमापन मुंगेकर रिअल्टी करते. आपला भूखंड तपासून घेण्यासाठी आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर कॉल किंवा WhatsApp करा.