एखादी सोसायटी किंवा जमीन मालक मुंबईच्या विकास आराखडा २०३४ वर आपला भूखंड पहिल्यांदा पाहतो तेव्हा अनेकदा धक्का बसतो: समोरची पट्टी रस्ता रुंदीकरणासाठी दाखवलेली असते, किंवा एक कोपरा बाग, शाळा किंवा महापालिका बाजारासाठी आरक्षित असतो. ती जमीन जाणार का? त्याबदल्यात काही मिळेल का? चांगली बातमी अशी की नियम सहसा काहीतरी परत देतात, आणि अनेकदा पुनर्विकासासाठी अत्यंत मौल्यवान स्वरूपात.
आपला भूखंड किती पेलू शकतो हे जाणून घ्यायचे आहे? आपल्या भूखंडाची FSI व TDR क्षमता आणि लागू होणारा नियम यांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
दोन वेगवेगळ्या परिस्थिती
- रस्ता रेषा (set-back) किंवा DP रस्ता: भूखंडाचा काही भाग सध्याच्या किंवा प्रस्तावित रस्त्याच्या नियोजित रुंदीत येतो. पुनर्विकास करताना ती पट्टी सहसा महापालिकेला सुपूर्द करावी लागते.
- आरक्षण: भूखंडाचा काही भाग किंवा संपूर्ण भूखंड बाग, खेळाचे मैदान, शाळा, रुग्णालय किंवा पार्किंगसारख्या सार्वजनिक हेतूसाठी राखीव असतो.
रस्ता रेषेसाठी भरपाई
DCPR 2034 नुसार रस्ता रुंदीकरणासाठी जमीन मोफत सुपूर्द केल्यास मालकाची विकास क्षमता साधारणपणे जात नाही. प्रकरणानुसार मालकाला पुढीलपैकी मिळू शकते:
- जागेवरील (in-situ) FSI: सुपूर्द केलेल्या पट्टीचा FSI उरलेल्या भूखंडावर वापरता येतो, किंवा
- TDR: हस्तांतरणीय विकास हक्क, जे दुसऱ्या भूखंडावर वापरता येतात किंवा बाजारात विकता येतात.
समोरचा रस्ता रुंद झाल्याचाही फायदा होऊ शकतो, कारण अनुज्ञेय TDR आणि उंची अनेकदा रस्त्याच्या रुंदीनुसार वाढते. त्यामुळे तोटा वाटणारी रस्ता रेषा कधी कधी प्रकल्प सुधारते.
आरक्षित जमिनीसाठी पर्याय
- TDR साठी सुपूर्दगी: आरक्षित भाग महापालिकेला सुपूर्द करून त्याबदल्यात TDR घ्या.
- समावेशक आरक्षण (Accommodation Reservation): अनेक आरक्षणांसाठी मालक सार्वजनिक सुविधा (उदा. दवाखाना किंवा बाजार) बांधून महापालिकेला सुपूर्द करू शकतो आणि त्याबदल्यात भूखंडावरील उर्वरित विकास क्षमता वापरू शकतो.
- संपादन: महापालिका जमीन संपादित करून पैशांत भरपाई देऊ शकते.
प्राधिकरणाने संपादन न करता एखादे आरक्षण भूखंडावर दीर्घ काळ असेल, तर नियोजन कायद्यात अशी प्रक्रिया आहे जिच्यामुळे काही प्रकरणांत आरक्षण व्यपगत होऊ शकते. हे तांत्रिक आहे, त्यामुळे त्यावर अवलंबून राहण्यापूर्वी कायदेशीर सल्ला घ्या.
वाटाघाटीत हे का महत्त्वाचे?
- रस्ता रेषा किंवा आरक्षणातून निर्माण होणारा TDR जमीन मालकाचा असतो. पुनर्विकासात सोसायटीला त्याचे मूल्य माहीत असावे आणि विकासकाच्या ऑफरमध्ये ते दिसत असल्याची खात्री करावी.
- सोसायटीला श्रेय न देता शांतपणे TDR घेणारा विकासक खरा पैसा घेत असतो.
- रस्ता रेषेमुळे इमारतीचा ठसाही बदलतो, त्यामुळे रचना आणि पार्किंग निव्वळ भूखंडावर नियोजित करावे लागते.
पहिली पावले
- तुमच्या भूखंडासाठी महापालिकेकडून DP अभिप्राय (zone certificate) घ्या.
- नेमकी किती जमीन बाधित आहे ते वास्तुविशारदाकडून मोजून घ्या.
- FSI किंवा TDR त्याच्या बाजारमूल्यासह व्यवहार्यता अहवालात समाविष्ट करा.
- लाभ कोणाला मिळणार हे करारनाम्यात स्पष्ट लिहा.
भूखंडाचा काही भाग रस्ता किंवा आरक्षणाखाली आहे? मुंगेकर रिअल्टी संपूर्ण मुंबईतील सोसायट्या आणि जमीन मालकांना त्या जमिनीचे मूल्य समजून घेण्यास आणि कोणत्याही पुनर्विकास ऑफरमध्ये ते गणले जात असल्याची खात्री करण्यास मदत करते. संपर्क: ९८२०७ ४४७३४ किंवा mungekarrealty.com.
हा लेख DCPR 2034 बद्दल सर्वसाधारण माहिती आहे. भरपाई रस्ता किंवा आरक्षणाचा प्रकार आणि सध्याच्या नियमांवर अवलंबून असते; तुमच्या भूखंडासाठी वास्तुविशारद आणि वकिलांचा सल्ला घ्या.