पुनर्विकासाचे सदनिकाधारकांवरील कर परिणाम: कॉर्पस, भाडे आणि नवी सदनिका

ऑक्टोबर २०२६ मध्ये अद्ययावत.

पुनर्विकासातून जाणारे बहुतांश सदनिकाधारक चटई क्षेत्र, कॉर्पस आणि ताब्याची तारीख यांवर लक्ष केंद्रित करतात, आणि ते स्वाभाविकही आहे. परंतु पुनर्विकासातून असे काही करविषयक प्रश्न निर्माण होतात, जे काही वर्षांनंतर विवरणपत्र भरताना लक्षात येतात. हा लेख त्याची सर्वसाधारण चौकट मांडतो. अलीकडील प्रकरणांत न्यायाधिकरणांनी प्रत्यक्ष काय निर्णय दिले आहेत, यासाठी पुनर्विकास आणि भांडवली नफा हा आमचा पूरक लेख वाचावा. प्रत्येकाची परिस्थिती वेगळी असल्याने तपशिलांची खात्री सनदी लेखापालांकडून करून घ्यावी.

आपली सोसायटी पुनर्विकासाचा विचार करत आहे का? मुंगेकर रिअल्टीकडून आपल्या भूखंडाचे मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या: भूखंड किती पेलू शकतो, कोणता नियम लागू होतो आणि कोणती काळजी घ्यावी. सोसायटीला आम्हाला काहीही द्यावे लागत नाही. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.

जुनी सदनिका सुपूर्द करणे हे करदृष्ट्या “हस्तांतरण” आहे का?

हा प्रश्न पूर्णपणे निकाली निघालेला नाही. एका दृष्टिकोनानुसार नव्या सदनिकेच्या बदल्यात जुनी सदनिका सोडणे ही अदलाबदल असून त्यामुळे भांडवली मालमत्तेचे “हस्तांतरण” होते आणि त्यावर भांडवली नफा कर लागू शकतो. अनेक प्रकरणांत स्वीकारलेल्या दुसऱ्या दृष्टिकोनानुसार सोसायटी सभासदाचे हक्क पुनर्विकसित इमारतीत तसेच पुढे चालू राहतात. संयुक्त विकास करारनाम्याखाली जमीन मालकांवर प्रकल्पाला पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळालेल्या वर्षी कर आकारणारे कलम ४५(५अ) कधी कधी पुनर्विकासाला लागू केले जाते; मात्र सर्वसाधारण गृहनिर्माण संस्थेच्या पुनर्विकासाला ते लागू होते का, हाच मुद्दा वादाचा आहे.

प्रत्यक्षात सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे नव्या सदनिकेचे मूल्य “इतर स्रोतांपासून उत्पन्न” म्हणून करपात्र ठरवण्याचे प्रयत्न न्यायाधिकरणांनी वारंवार फेटाळले असून, फार तर हा भांडवली नफ्याचा व्यवहार आहे, असे म्हटले आहे.

कलम ५४: बहुतांश निवासी सभासदांना अत्यल्प किंवा कोणताही कर का लागत नाही

अदलाबदल भांडवली नफ्याचा व्यवहार मानला गेला तरीही, दीर्घकालीन निवासी घर सोडून दुसरे निवासी घर मिळवणारी व्यक्ती किंवा हिंदू अविभक्त कुटुंब कलम ५४ अंतर्गत नव्या घराच्या किमतीपर्यंत सवलत मागू शकते (नफ्याची कमाल मर्यादा १० कोटी रुपये). पुनर्विकासात नवी सदनिका हीच पुनर्गुंतवणूक असते, त्यामुळे सर्वसाधारण निवासी सभासदाचा नफा बहुतांश किंवा पूर्णपणे करमुक्त ठरतो. सदनिकेच्या मालकीच्या बदल्यात भाडेकरू हक्क सोडणाऱ्या भाडेकरूंनाही कलम ५४F अंतर्गत अशीच सवलत देण्यात आली आहे.

कॉर्पस निधी: मिळताना सामान्यतः करपात्र नाही

विकासकाकडून मिळणारी एकरकमी कॉर्पस रक्कम किंवा त्रासाबद्दलची भरपाई अनेक न्यायाधिकरणांनी पुनर्विकासाच्या त्रासाची भरपाई करणारी भांडवली प्राप्ती मानली आहे; ती मिळालेल्या वर्षी करपात्र उत्पन्न मानलेली नाही. मात्र मुंबईतील किमान एका निर्णयानुसार कॉर्पसमुळे सदनिकेचा संपादन खर्च कमी होतो, म्हणजे पुढे सदनिका विकताना करपात्र नफा वाढू शकतो. आपल्या करारनाम्यातील शब्दरचनेनुसार याचा करदृष्ट्या कसा विचार होईल, याची सनदी लेखापालांकडून खात्री करावी.

मासिक भाडे: प्रत्यक्ष भाड्यावर खर्च झाले तितके करपात्र नाही

पर्यायी निवासासाठी विकासक देत असलेली मासिक रक्कम सामान्यतः उत्पन्न नव्हे, तर प्रतिपूर्ती मानली जाते. मात्र न्यायाधिकरणांनी याला एक मर्यादा घातली आहे: ती रक्कम प्रत्यक्ष भाडे भरण्यासाठी वापरली गेली तितक्या प्रमाणात करपात्र नाही. उदाहरणार्थ, आपण नातेवाइकांकडे राहिल्यामुळे मिळालेल्या रकमेपेक्षा कमी खर्च केला, तर खर्च न झालेल्या भागाबाबत प्रश्न उपस्थित होऊ शकतो. संपूर्ण बांधकाम काळातील भाडेकरार आणि भरणा नोंदी जपून ठेवाव्यात.

पुढे नवी सदनिका विकल्यास काय?

नव्या सदनिकेचा संपादन खर्च आणि धारण कालावधी हे पुनर्विकासाचा करदृष्ट्या कसा विचार झाला, यावर अवलंबून असतात. न्यायाधिकरणांनी याबाबत एकच सुसंगत भूमिका घेतलेली नाही: काही प्रकरणांत नवी सदनिका PAAA च्या किंवा ताब्याच्या तारखेला घेतलेली नवी मालमत्ता मानली गेली, तर काही प्रकरणांत सभासदाचे हक्क मूळ सदनिकेपासून पुढे चालू असल्याचे मान्य केले गेले. ताबा मिळाल्यानंतर लवकरच विक्री केल्यास तो अल्पकालीन की दीर्घकालीन भांडवली नफा ठरेल, हे यावरून ठरू शकते. त्यामुळे ताबा मिळाल्यानंतर काही वर्षांत पुनर्विकसित सदनिका विकण्यापूर्वी सल्ला घ्यावा.

एप्रिल २०२६ पासून नवा प्राप्तिकर अधिनियम

वरील कलम क्रमांक प्राप्तिकर अधिनियम, १९६१ मधील आहेत. १ एप्रिल २०२६ पासून प्राप्तिकर अधिनियम, २०२५ लागू झाला असून त्यात तरतुदींचे क्रमांक बदलले आहेत. भांडवली नफा आणि निवासी घरावरील सवलतींच्या मूलभूत संकल्पना साधारणपणे कायम ठेवण्यात आल्या आहेत; मात्र कर वर्ष २०२६-२७ पासून आपल्या सनदी लेखापालांना नवा अधिनियम लागू करावा लागेल.

लवकर करावयाची एक महत्त्वाची गोष्ट

मूळ खरेदी कागदपत्रे, भाग प्रमाणपत्र, विकास करारनामा, आपला वैयक्तिक PAAA आणि कॉर्पस व भाड्याच्या सर्व भरण्यांच्या नोंदी सुरुवातीपासूनच व्यवस्थित जपून ठेवाव्यात. अनेक वर्षांनंतर सनदी लेखापालांना त्यांची प्रत्यक्ष गरज भासेल तेव्हा ती पुन्हा जुळवण्याचा प्रयत्न करण्यापेक्षा हे कितीतरी सोपे आहे.

हा लेख सर्वसाधारण माहिती आहे, कर सल्ला नाही. आपल्या पुनर्विकास करारनाम्यानुसार विशिष्ट मार्गदर्शनासाठी सनदी लेखापालांचा सल्ला घ्यावा.