पुनर्विकासाचा पहिल्यांदा विचार करणारी गृहनिर्माण संस्था जे प्रश्न विचारते, त्यांपैकी “याला किती वेळ लागेल?” हा प्रश्न जवळपास सर्वात आधी येतो. याचे प्रामाणिक उत्तर असे की हे सोसायटीतील एकमत, भूखंडाची गुंतागुंत आणि परवानग्या किती सुरळीतपणे मिळतात यांवर मोठ्या प्रमाणात अवलंबून असते. तरीही मुंबईतील बहुतांश पुनर्विकास प्रकल्प ठरावीक टप्प्यांमधून जातात आणि प्रत्येक टप्प्याची एक वास्तववादी कालमर्यादा असते.
आपली सोसायटी पुनर्विकासाचा विचार करत आहे का? मुंगेकर रिअल्टीकडून आपल्या भूखंडाचे मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या: भूखंड किती पेलू शकतो, कोणता नियम लागू होतो आणि कोणती काळजी घ्यावी. सोसायटीला आम्हाला काहीही द्यावे लागत नाही. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
टप्पा १: सोसायटीची तयारी आणि प्राथमिक निर्णय (३ ते ६ महिने)
सर्वप्रथम सोसायटीला पुनर्विकासाचा विचार करण्यासाठी ठराव मंजूर करावा लागतो, जो सामान्यतः आवश्यक बहुमतासह सर्वसाधारण सभेत केला जातो. सोसायटीची नोंदणी योग्य प्रकारे झालेली नसेल किंवा सभासदत्वाच्या नोंदी अद्ययावत नसतील, तर आधी त्या दुरुस्त कराव्या लागत असल्याने हा टप्पा बराच लांबू शकतो.
टप्पा २: सल्लागाराची नियुक्ती आणि व्यवहार्यता अभ्यास (१ ते २ महिने)
पुढे जाण्याचा निर्णय झाल्यानंतर व्यवहार्यता अहवाल तयार करण्यासाठी PMC किंवा पुनर्विकास सल्लागाराची नियुक्ती केली जाते. FSI/TDR क्षमता, सभासदांना मिळू शकणारे संभाव्य चटई क्षेत्र, कॉर्पस व भाड्याचा अंदाज आणि आर्थिक व्यवहार्यता यांचा समावेश असलेला हा अहवाल तयार होण्यास, मालमत्तेची कागदपत्रे आणि सोसायटीच्या नोंदी किती लवकर उपलब्ध होतात यानुसार, साधारणपणे चार ते आठ आठवडे लागतात.
टप्पा ३: विकासकाची निवड (३ ते ६ महिने)
निविदा मागवणे, विकासकांच्या प्रस्तावांचे मूल्यमापन करणे, अटींवर वाटाघाटी करणे आणि सभासदांची आवश्यक संमती (संबंधित योजनेनुसार साधारणपणे ५१ टक्के किंवा अधिक) मिळवणे हा अनेकदा सर्वात दीर्घ टप्पा ठरतो. वेळ वाचवण्यासाठी विकासकाची निवड घाईने करणाऱ्या सोसायट्यांना पुढे वादांच्या रूपाने त्याची किंमत मोजावी लागते. त्यामुळे हा टप्पा जलद नव्हे, तर काळजीपूर्वक पूर्ण करणे योग्य ठरते.
टप्पा ४: वैधानिक परवानग्या (६ ते १२ महिने, कधी कधी अधिक)
या टप्प्यात कालावधीतील तफावत सर्वाधिक असते. IOD, पर्यावरण व अग्निशमन विभागाची ना-हरकत प्रमाणपत्रे, आराखडा मंजुरी, रेरा नोंदणी आणि बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र (CC) या सर्व बाबी मिळवाव्या लागतात. कोणत्याही एका प्राधिकरणाकडे विलंब झाल्यास, विशेषतः तपासणीदरम्यान भूखंडाच्या मालकी हक्क, भाडेकरू किंवा FSI संबंधी अडचणी आढळल्या असल्यास, हा टप्पा सहज एक वर्षापलीकडे जाऊ शकतो.
टप्पा ५: बांधकाम (२४ ते ३६ महिने)
सर्वसाधारण मध्यम आकाराच्या निवासी पुनर्विकासात, बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्रापासून पूर्णत्वापर्यंत प्रत्यक्ष बांधकामास मजल्यांची संख्या, संरचनेची गुंतागुंत आणि विकासकाची कार्यक्षमता व आर्थिक स्थिती यांनुसार दोन ते तीन वर्षे लागतात.
टीप: ३० सप्टेंबर २०२६ च्या शासन निर्णयानुसार पहिल्या किंवा जोते प्रमाणपत्रापासून दोन वर्षांत, आणि अपवादात्मक परिस्थितीत कमाल तीन वर्षांत, पुनर्विकास पूर्ण होणे अपेक्षित आहे.
टप्पा ६: भोगवटा प्रमाणपत्र, ताबा आणि अभिहस्तांतरण (२ ते ४ महिने)
बांधकामानंतर भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) मिळवणे, सभासदांना सदनिकांचा ताबा देणे आणि नव्या सोसायटीच्या नावे अभिहस्तांतरण दस्त करणे यासाठी साधारणपणे आणखी काही महिने लागतात. प्रकल्पादरम्यान कागदपत्रे किंवा सोसायटी नोंदणीविषयक औपचारिकता अद्ययावत ठेवल्या नसल्यास याहून अधिक वेळ लागतो.
तर प्रत्यक्षात एकूण किती वेळ?
सुरुवातीपासून शेवटपर्यंत मुंबईतील बहुतांश पुनर्विकास प्रकल्पांना साधारणपणे चार ते सहा वर्षे लागतात. कमी कालावधीत पूर्ण होणाऱ्या प्रकल्पांमध्ये सहसा तीन गोष्टी समान आढळतात: सोसायटीत लवकर निर्माण झालेले एकमत, सर्वाधिक प्रस्तावापेक्षा अनुभवाच्या आधारावर निवडलेला विकासक, आणि परवानग्यांच्या टप्प्यावर अनपेक्षित अडचणी येण्यापूर्वीच FSI, मालकी हक्क किंवा भाडेकरूविषयक प्रश्न ओळखणारा, वेळेत केलेला व्यवहार्यता अभ्यास.
आपली सोसायटी या प्रक्रियेच्या अगदी सुरुवातीला असेल, तर पहिल्या दिवसापासूनच सभासदांच्या अपेक्षा वास्तववादी ठेवण्याचा, आणि मध्येच अडचणी समोर आल्यामुळे होणारा विलंब टाळण्याचा, सर्वोत्तम मार्ग म्हणजे योग्य व्यवहार्यता अहवाल.