थोडक्यात: मुंबईतील भूखंडावर किती बांधकाम करता येईल हे काढण्यासाठी भूखंडाच्या क्षेत्रफळाला त्या भूखंडासाठी अनुज्ञेय प्रत्येक FSI घटकाने (मूळ FSI, अधिमूल्य भरून मिळणारा अतिरिक्त FSI आणि अनुज्ञेय TDR) गुणावे, त्यांची बेरीज करून अनुज्ञेय बांधकाम क्षेत्र काढावे, आणि त्यावर फंजिबल FSI जोडावा. भूखंडासमोरील रस्त्याची रुंदी किती प्रीमियम FSI आणि TDR वापरता येईल हे ठरवते.
या लेखात प्रत्येक घटक सोप्या भाषेत समजावून सांगून एक उदाहरण टप्प्याटप्प्याने सोडवले आहे. या संज्ञा नवीन वाटत असल्यास, आधी FSI आणि TDR म्हणजे काय हा लेख वाचा.
आपला भूखंड किती पेलू शकतो हे जाणून घ्यायचे आहे? आपल्या भूखंडाची FSI व TDR क्षमता आणि लागू होणारा नियम यांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
चार मूलभूत घटक
- मूळ (झोनल) FSI: प्रत्येक भूखंडाला हक्काने मिळणारा FSI. DCPR 2034 नुसार निवासी वापरासाठी बेट शहरात तो १.०० आणि उपनगरांत १.३३ आहे.
- अधिमूल्य भरून मिळणारा अतिरिक्त FSI: रस्त्याच्या रुंदीनुसार महानगरपालिकेकडून विकत घेता येणारा जादा FSI.
- अनुज्ञेय TDR: बाजारातून विकत घेऊन भूखंडावर वापरले जाणारे विकास हक्क; हेही रस्त्याच्या रुंदीवर अवलंबून.
- फंजिबल FSI: अनुज्ञेय FSI वर कमाल ३५% पर्यंत, अधिमूल्य भरून मिळणारा. पूर्वी FSI मुक्त असलेल्या बाल्कनी, फ्लॉवर बेड यांसारख्या जागा यात येतात.
रस्त्याच्या रुंदीनुसार FSI मर्यादा (निवासी)
खालील तक्ते सर्वसाधारण भूखंडासाठी, कोणताही विशेष पुनर्विकास विनियम लागू करण्यापूर्वीच्या, DCPR 2034 मधील निवासी FSI मर्यादा दर्शवतात.
उपनगरे
| रस्त्याची रुंदी | मूळ FSI | प्रीमियम FSI | TDR | अनुज्ञेय FSI | ३५% फंजिबलसह |
|---|---|---|---|---|---|
| ९ मी. पर्यंत | १.३३ | ० | ० | १.३३ | १.८० |
| ९ मी. ते १२ मी. पेक्षा कमी | १.३३ | ०.५० | ०.१७ | २.०० | २.७० |
| १२ मी. ते १८ मी. पेक्षा कमी | १.३३ | ०.६२ | ०.४५ | २.४० | ३.२४ |
| १८ मी. ते २७ मी. पेक्षा कमी | १.३३ | ०.७३ | ०.६४ | २.७० | ३.६५ |
| २७ मी. व अधिक | १.३३ | ०.८४ | ०.८३ | ३.०० | ४.०५ |
बेट शहर
| रस्त्याची रुंदी | मूळ FSI | प्रीमियम FSI | TDR | अनुज्ञेय FSI | ३५% फंजिबलसह |
|---|---|---|---|---|---|
| ९ मी. पर्यंत | १.०० | ० | ० | १.०० | १.३५ |
| ९ मी. ते १२ मी. पेक्षा कमी | १.०० | ०.५० | ०.५० | २.०० | २.७० |
| १२ मी. ते १८ मी. पेक्षा कमी | १.०० | ०.५० | ०.७० | २.२० | २.९७ |
| १८ मी. ते २७ मी. पेक्षा कमी | १.०० | ०.५० | ०.९० | २.४० | ३.२४ |
| २७ मी. व अधिक | १.०० | ०.५० | १.०० | २.५० | ३.३७५ |
उदाहरण
उपनगरातील १,००० चौ. मी. निव्वळ क्षेत्रफळाचा निवासी भूखंड घेऊ, जो १५ मीटर रुंद रस्त्याला लागून आहे. हा भूखंड “१२ मी. ते १८ मी. पेक्षा कमी” या ओळीत येतो.
| टप्पा | गणित | बांधकाम क्षेत्र |
|---|---|---|
| १. मूळ FSI | १,००० × १.३३ | १,३३० चौ. मी. |
| २. प्रीमियम FSI | १,००० × ०.६२ | ६२० चौ. मी. |
| ३. TDR | १,००० × ०.४५ | ४५० चौ. मी. |
| ४. अनुज्ञेय बांधकाम क्षेत्र | १,३३० + ६२० + ४५० | २,४०० चौ. मी. |
| ५. फंजिबल FSI | २,४०० × ३५% | ८४० चौ. मी. |
| ६. एकूण क्षमता | २,४०० + ८४० | ३,२४० चौ. मी. |
मूळ FSI नंतरच्या प्रत्येक घटकाला खर्च आहे: प्रीमियम व फंजिबल FSI साठी महानगरपालिकेला अधिमूल्य, आणि TDR साठी बाजारभाव. हे सर्व वापरणे फायदेशीर आहे का, हे त्या परिसरात अतिरिक्त क्षेत्र किती दराने विकले जाईल यावर अवलंबून असते. म्हणूनच सारखेच क्षेत्रफळ आणि रस्ता रुंदी असलेल्या दोन भूखंडांसाठी पुनर्विकासाचे प्रस्ताव खूप वेगळे असू शकतात.
गणित करण्यापूर्वी: भूखंडाचे क्षेत्रफळ अचूक घ्या
- निव्वळ भूखंड क्षेत्र वापरा. रस्ता रुंदीकरण किंवा विकास आराखड्यातील आरक्षणाखालील क्षेत्र आधी वजा केले जाते. अशा जमिनीची भरपाई अनेकदा FSI किंवा TDR स्वरूपात मिळते; याबाबत रस्ता रुंदीकरण आणि आरक्षण हा लेख पाहा.
- प्रॉपर्टी कार्ड तपासा. प्रॉपर्टी कार्ड किंवा ७/१२ उताऱ्यावरील क्षेत्रफळ वापरा आणि सोसायटीच्या कागदपत्रांशी असलेली तफावत लवकर दूर करा.
- रस्त्याची रुंदी निश्चित करा. अंदाजाने नव्हे, तर विकास आराखड्यात दर्शवलेली रुंदी वापरा. रुंदीकरण प्रस्तावित असलेल्या रस्त्यामुळे भूखंड वरच्या ओळीत जाऊ शकतो.
विशेष विनियम लागू होत असल्यास
वरील तक्ते सर्वसाधारण भूखंडासाठी आहेत. पुनर्विकास प्रकल्प अनेकदा विशेष विनियमाखाली येतात, ज्यामुळे गणित बदलते; उदाहरणार्थ विद्यमान गृहनिर्माण संस्थांसाठी ३३(७)(ब), म्हाडा अभिन्यासांसाठी ३३(५), सेस इमारतींसाठी ३३(७) किंवा समूहांसाठी ३३(९). यांमुळे प्रोत्साहनपर क्षेत्र मिळू शकते किंवा पूर्णपणे वेगळा FSI लागू होऊ शकतो. कोणत्या इमारतीला कोणता विनियम लागू होतो हे DCPR 2034 सोप्या भाषेत या लेखात पाहा.
बांधकाम क्षेत्रापासून सभासदांना मिळणाऱ्या क्षेत्रापर्यंत
वरील गणितातून एकूण किती बांधकाम करता येईल हे कळते. विद्यमान सभासदांना काय मिळेल हे स्वतंत्रपणे ठरते: पुनर्वसनासाठी लागणारे क्षेत्र, अधिमूल्य व TDR चा खर्च, बांधकाम खर्च आणि परिसरातील विक्री दर विचारात घेऊन. हेच काम योग्य फिजिबिलिटी रिपोर्ट करतो, आणि म्हणूनच अतिरिक्त क्षेत्रासाठी कोणताही एकच “प्रमाणित” आकडा नसतो.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
FSI चटई क्षेत्रावर मोजतात की बांधकाम क्षेत्रावर?
FSI हे बांधकाम क्षेत्र आणि भूखंड क्षेत्र यांचे गुणोत्तर आहे. सभासदांना सदनिकेत मिळणारे चटई क्षेत्र भिंती व काही सामायिक क्षेत्र वगळल्यामुळे बांधकाम क्षेत्रापेक्षा कमी असते.
६ मीटरच्या गल्लीतील भूखंडावर TDR वापरता येतो का?
सर्वसाधारण तक्त्यांनुसार ९ मीटरपर्यंतच्या रस्त्यावरील भूखंडांना केवळ मूळ FSI मिळतो; प्रीमियम FSI किंवा TDR मिळत नाही. शेजारच्या भूखंडांसोबत समूह पुनर्विकास केल्यास कधी कधी फायदा होतो; याबाबत लहान भूखंड, अरुंद गल्ली हा लेख पाहा.
प्रीमियम FSI आणि TDR चा खर्च कोण करतो?
विकासकामार्फत पुनर्विकासात हा खर्च विकासक करतो आणि अतिरिक्त सदनिकांच्या विक्रीतून वसूल करतो. स्वयंपुनर्विकासात हा खर्च सोसायटीला करावा लागतो.
आपल्या भूखंडाचे गणित करून हवे आहे?
मुंगेकर रिअल्टी फिजिबिलिटी रिपोर्टचा भाग म्हणून संपूर्ण मुंबईतील गृहनिर्माण संस्था आणि पागडी भूखंडांची FSI व TDR क्षमता मोजते. आपला भूखंड तपासून घेण्यासाठी आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर कॉल किंवा WhatsApp करा.
वरील FSI आकडे प्रसिद्ध DCPR 2034 चा सारांश असून सर्वसाधारण माहितीसाठी आहेत. नियमांत वेळोवेळी सुधारणा होतात आणि प्रत्येक भूखंडाला स्वतंत्र अटी असू शकतात; कोणत्याही विशिष्ट भूखंडासाठी सद्यस्थिती तपासून घ्यावी. हा कायदेशीर किंवा तांत्रिक सल्ला नाही.