मुंबईतील अनेक जुने बंगले, चाळी आणि लहान भूखंड एका व्यक्तीच्या मालकीचे नसतात. ते दोन-तीन पिढ्यांमधून पुढे आलेले असतात आणि आता भावंडे, चुलत भावंडे व त्यांच्या कुटुंबांच्या संयुक्त मालकीचे असतात; त्यांपैकी काही परदेशातही राहत असतात. जमीन मौल्यवान असली तरी प्रत्येक मालक ओळखला जाऊन त्याची संमती मिळेपर्यंत विकासक ती खरेदी करू शकत नाही किंवा संयुक्त विकास करारनामा करू शकत नाही. आमच्या अनुभवानुसार अशा व्यवहारांना वर्षानुवर्षे लागण्याचे मुख्य कारण किंमत नसून कुटुंबातील एकमत आणि कागदपत्रांची पूर्तता हे असते.
मुंबईत आपला भूखंड, बंगला किंवा जुनी इमारत आहे का? आपली जमीन किती पेलू शकते आणि थेट विक्री की संयुक्त विकास आपल्यासाठी अधिक योग्य ठरेल, याबाबत मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मत घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
प्रत्येक मालक का महत्त्वाचा आहे
खरेदीदार किंवा विकासकाला सर्व सहमालकांकडून स्वच्छ मालकी हक्क आवश्यक असतो. स्वाक्षरी न केलेला किंवा आपला हिस्सा औपचारिकरीत्या न सोडलेला एक वारसदेखील मालकी हक्क सदोष ठरवू शकतो आणि पुढे विक्रीला आव्हान देऊ शकतो. संपूर्ण वंशवृक्ष निश्चित होऊन प्रत्येक हिस्स्याचा हिशेब लागेपर्यंत गंभीर विकासक व त्यांचे वकील पुढे जात नाहीत.
पायरी १: वंशवृक्ष निश्चित करणे
मालमत्ता ज्या व्यक्तीच्या नावावर शेवटी नोंदलेली होती, तेथपासून प्रत्यक्ष कायदेशीर वारस कोण आहेत, हे प्रथम निश्चित करावे. वारसाहक्क मृत्युपत्र होते का आणि कुटुंबाला कोणता व्यक्तिगत कायदा लागू होतो, यावर अवलंबून असतो. हिंदू कुटुंबांमध्ये हिंदू वारसा अधिनियमातील २००५ च्या सुधारणेपासून वडिलोपार्जित मालमत्तेत मुलींना मुलांइतकेच हक्क आहेत, त्यामुळे विवाहित मुली व त्यांचे वारस यांचा समावेश करणे आवश्यक आहे. दरम्यानच्या काळात निधन झालेल्या प्रत्येक वारसाची नोंद घ्यावी, कारण त्यांच्या हिश्श्यात त्यांचे वारस येतात.
पायरी २: वारसाहक्काची कागदपत्रे पूर्ण करणे
- मृत्युपत्र असल्यास: मुंबईत मालमत्ता हस्तांतरणासाठी मृत्युपत्रावर अवलंबून राहण्यापूर्वी सामान्यतः न्यायालयाकडून त्याचे प्रोबेट करून घ्यावे लागते आणि खरेदीदार व विकासक बहुधा प्रोबेटचाच आग्रह धरतात. यास वेळ लागू शकतो, त्यामुळे प्रक्रिया लवकर सुरू करावी.
- मृत्युपत्र नसल्यास: विकासक सहसा वारसहक्क सिद्ध करणारी कागदपत्रे मागतात, उदाहरणार्थ वारस प्रमाणपत्र किंवा व्यवस्थापनपत्र (letters of administration), तसेच मृत्यू प्रमाणपत्रे आणि वंशवृक्षाचे प्रतिज्ञापत्र.
- नोंदी अद्ययावत करणे: मालमत्ता पत्रक आणि इतर भूमी अभिलेखांमध्ये सध्याच्या मालकांच्या नावे फेरफार करून घ्यावा.
पायरी ३: कोण हिस्सा ठेवणार आणि कोण बाजूला होणार, हे ठरवणे
कुटुंबातील प्रत्येक सदस्याला विक्रीत किंवा दीर्घकालीन संयुक्त विकासात सहभागी व्हायचे असते असे नाही. बाजूला होऊ इच्छिणारे वारस नोंदणीकृत हक्कसोडपत्राद्वारे (release deed) आपला हिस्सा इतरांच्या नावे सोडू शकतात; अनेकदा त्याबदल्यात ठरलेली रक्कम दिली जाते. विकासकांशी चर्चा करण्यापूर्वीच हे केल्यास वाटाघाटी खूप सोप्या होतात. कुटुंबीयांमधील हक्कसोडपत्रावरील मुद्रांक शुल्क काही प्रकरणांत सवलतीचे असू शकते, याबाबत वकिलांकडून खात्री करून घ्यावी.
पायरी ४: परदेशातील आणि अज्ञान वारसांचे नियोजन
- परदेशात राहणारे वारस भारतीय दूतावास किंवा वाणिज्य दूतावासासमोर केलेल्या, अथवा परदेशात नोटरी व अपॉस्टिल केलेल्या मुखत्यारपत्राद्वारे स्वाक्षरी करू शकतात. मात्र वापरापूर्वी विहित मुदतीत भारतात त्यावर मुद्रांक शुल्क भरणे आवश्यक असते.
- अज्ञान वारस स्वतः स्वाक्षरी करू शकत नाहीत आणि अज्ञानाच्या स्थावर मालमत्तेतील हिस्सा विकण्यासाठी पालकाला सामान्यतः न्यायालयाची परवानगी घ्यावी लागते. याचा कालमर्यादेत विचार करावा.
पायरी ५: विकासकांना भेटण्यापूर्वी कुटुंबात एकमत करणे
कुटुंबाची बैठक लवकर घ्यावी. मूलभूत मुद्द्यांवर एकमत करावे: थेट विक्री करायची की संयुक्त विकास, स्वीकारार्ह किमान प्रस्ताव, मिळणारी रक्कम किंवा नव्या सदनिका कशा वाटायच्या आणि संपर्कासाठी एकच प्रतिनिधी कोण असेल. हे सामंजस्य लेखी स्वरूपात नोंदवावे. ही पायरी वगळणाऱ्या कुटुंबांमध्ये एखाद्या सदस्याने मत बदलल्यामुळे चांगला प्रस्तावही अनेकदा फिसकटतो. एखादा सदस्य पूर्णपणे विरोधात असल्यास वाटणीचा दावा दाखल करता येतो, परंतु त्यास अनेक वर्षे लागू शकतात; अशा वेळी त्या सदस्याचा हिस्सा विकत घेणे बहुधा अधिक जलद ठरते.
करविषयक बाबी
प्रत्येक सहमालकावर सामान्यतः त्याच्या स्वतःच्या हिश्श्याच्या भांडवली नफ्यावर कर आकारला जातो आणि प्रत्येकजण स्वतंत्रपणे सवलतींचे नियोजन करू शकतो, उदाहरणार्थ निवासी घरात पुनर्गुंतवणूक करून. प्रत्येक सदस्याची परिस्थिती वेगळी असल्याने प्रत्येक सहमालकाने व्यवहारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वीच, नंतर नव्हे, स्वतःच्या सनदी लेखापालांचा सल्ला घ्यावा.
आम्ही कशी मदत करतो
कुटुंबांना त्यांच्या जमिनीचे वास्तववादी मूल्य आणि थेट विक्री व संयुक्त विकास यांतील फायदे-तोटे समजावून सांगण्यास आम्ही मदत करतो, जेणेकरून सर्वजण एकाच वस्तुस्थितीवर चर्चा करतील. मालकी हक्क आणि कागदपत्रांबाबत आम्ही आपल्या वकिलांसोबत काम करतो. आमचे भूखंड व जमीन मालकांसाठीचे पान, भूखंडाचे मूल्यांकन कसे करावे आणि संयुक्त विकास करारनामे: जमीन मालकांसाठी मार्गदर्शन हे लेख पाहावेत, किंवा गोपनीय प्राथमिक चर्चेसाठी आपल्या मालमत्तेची नोंदणी करावी.
हा लेख केवळ सर्वसाधारण माहितीसाठी आहे; यास कायदेशीर अथवा कर सल्ला समजू नये. वारसाहक्क व मालमत्ताविषयक कायदा कुटुंबाच्या परिस्थितीवर आणि लागू व्यक्तिगत कायद्यावर अवलंबून असतो; कोणतेही पाऊल उचलण्यापूर्वी मालमत्ता कायद्यातील तज्ज्ञ वकिलांचा सल्ला घ्यावा.