अनेक पुनर्विकास प्रकल्प विकासकामुळे नव्हे, तर सोसायटीच्या स्वतःच्या सभा योग्य पद्धतीने न झाल्यामुळे अडकतात. नोटीस वेळेत न पोहोचणे, सभासदसंख्येची चुकीची गणना किंवा चित्रीकरणाचा अभाव अशा एखाद्या त्रुटीमुळे एखादा असंतुष्ट सभासद संपूर्ण प्रक्रियेला आव्हान देऊ शकतो. ३० सप्टेंबर २०२६ च्या शासन निर्णयानंतर या सभांचे नियम अधिक काटेकोर आणि सविस्तर झाले आहेत.
पुनर्विकासाचा प्राथमिक निर्णय घेणारी विशेष सर्वसाधारण सभा कशी आयोजित करावी, याचे व्यवस्थापन समितीसाठी हे टप्पेनिहाय मार्गदर्शन.
आपली सोसायटी पुनर्विकासाचा विचार करत आहे का? मुंगेकर रिअल्टीकडून आपल्या भूखंडाचे मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या: भूखंड किती पेलू शकतो, कोणता नियम लागू होतो आणि कोणती काळजी घ्यावी. सोसायटीला आम्हाला काहीही द्यावे लागत नाही. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
टप्पा १: मूलभूत बाबींची पूर्तता
- निवडून आलेली व्यवस्थापन समिती: केवळ विधिवत निवडून आलेली समितीच पुनर्विकासाची प्रक्रिया सुरू करू शकते. सोसायटीवर प्रशासक नेमलेला असल्यास प्रथम निवडणूक घ्यावी.
- अद्ययावत सभासद नोंदवही: गणपूर्ती आणि संमती एकूण सभासदसंख्येवर मोजली जाते. त्यामुळे प्रलंबित हस्तांतरणे, नामनिर्देशने आणि दिवंगत सभासदांचे कायदेशीर वारस यांची नोंद प्रक्रिया सुरू करण्यापूर्वीच पूर्ण करावी.
- वास्तुविशारद किंवा PMC यांची दरपत्रके: सर्वसाधारण सभेला याच टप्प्यावर नियुक्ती करता यावी, यासाठी किमान तीन पात्र वास्तुविशारद किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारांकडून दरपत्रके मागवावीत.
टप्पा २: सभा विहित पद्धतीने बोलवणे
- सभा व्यवस्थापन समिती बोलवू शकते; तसेच एक-पंचमांश (२०%) सभासदांनी लेखी मागणी केल्यास ती बोलवणे बंधनकारक आहे. अशा वेळी समितीने ८ दिवसांत मागणीची दखल घ्यावी आणि सचिवाने २ महिन्यांच्या आत सभा बोलवावी.
- सभेची नोटीस व विषयपत्रिका प्रत्येक सभासदाला सभेपूर्वी किमान १४ दिवस आधी पाठवावी आणि प्रत्येकाची पोचपावती किंवा पोहोचल्याचा पुरावा जतन करावा.
- सभासद सभेच्या ८ दिवस आधीपर्यंत लेखी सूचना देऊ शकतात, याचा उल्लेख नोटिशीत करावा.
- विषयपत्रिका स्पष्ट असावी: पुनर्विकासाचा प्रस्ताव, वास्तुविशारद किंवा PMC यांची नियुक्ती आणि त्यांच्या कामाची व्याप्ती व अटी.
टप्पा ३: दूरस्थ सहभागाची व्यवस्था
नव्या शासन निर्णयानुसार परदेशात असलेले, गंभीर आजारी, दिव्यांग किंवा अन्य अपरिहार्य कारणांमुळे उपस्थित राहू न शकणारे सभासद व्हिडिओ कॉन्फरन्सद्वारे सहभागी होऊ शकतात आणि त्यांची गणपूर्ती व मतदानात गणना होते. अशा सभासदांची आधीच यादी करावी, त्यांचे लेखी अर्ज घ्यावेत, जोडणीची पूर्वचाचणी करावी आणि त्यांचे मत नोंदवण्याची व्यवस्था ठेवावी. मात्र एकूण सभासदांपैकी ५१ टक्के सभासदांची प्रत्यक्ष उपस्थिती अजूनही आवश्यक आहे, हे लक्षात ठेवावे.
टप्पा ४: सभेच्या दिवशी गणपूर्तीची तपासणी
- गणपूर्तीसाठी दूरस्थ सहभागी धरून एकूण सभासदांपैकी दोन-तृतीयांश सभासद आवश्यक आहेत.
- स्वाक्षरी, सदनिका क्रमांक आणि आगमनाची वेळ असलेली उपस्थिती नोंदवही ठेवावी. दूरस्थ सहभागींची स्वतंत्र नोंद करावी.
- गणपूर्तीच्या मोजणीपासून सभा संपेपर्यंत संपूर्ण कामकाजाचे व्हिडिओ चित्रीकरण करावे.
- गणपूर्ती न झाल्यास सभा तहकूब करून पुढील महिन्यात ७ दिवसांच्या नोटिशीने पुन्हा बोलवावी. तरीही गणपूर्ती न झाल्यास पुढील तीन महिने हा प्रस्ताव मांडता येत नाही.
टप्पा ५: चर्चा आणि मतदान
सभासदांना प्रश्न विचारण्यासाठी पुरेसा वेळ द्यावा आणि उपस्थित झालेल्या प्रमुख मुद्द्यांची नोंद ठेवावी. एकूण सभासदांपैकी किमान ५१ टक्के सभासदांनी, म्हणजे केवळ उपस्थितांपैकी नव्हे, मान्यता दिल्यासच ठराव मंजूर होतो. ठरावाच्या बाजूने मत देणाऱ्या प्रत्येक सभासदाची सदनिका क्रमांकासह स्वाक्षरी व दिनांक असलेली लेखी संमती घ्यावी. विरोध करणाऱ्या सभासदांना आपला आक्षेप नोंदवण्याची संधी द्यावी.
टप्पा ६: सभेनंतरची कार्यवाही
- उपस्थिती, मतांची संख्या, ठरावाचा मजकूर आणि नियुक्त वास्तुविशारद किंवा PMC यांची नोंद असलेले इतिवृत्त तयार करावे.
- नोटीस आणि इतिवृत्त १४ दिवसांच्या आत निबंधक कार्यालयात सादर करावे.
- वास्तुविशारद किंवा PMC यांना ३० दिवसांच्या आत नियुक्तीपत्र द्यावे आणि सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या अटींनुसार लेखी करार करावा.
- इतिवृत्त, संमतीपत्रे आणि चित्रीकरण कोणत्याही सभासदाला विनामूल्य पाहण्यासाठी उपलब्ध ठेवावे.
पुढील टप्पे
ही पहिली सभा केवळ प्रारंभ आहे. वास्तुविशारद किंवा PMC यांनी दोन महिन्यांत प्रकल्प अहवाल तयार करावयाचा असतो. त्यानंतर निविदेचा मसुदा दुसऱ्या विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे मंजुरीसाठी येतो आणि तिसऱ्या सभेत, निबंधकांच्या प्राधिकृत अधिकाऱ्याच्या उपस्थितीत व चित्रीकरणासह, तीच दोन-तृतीयांश गणपूर्ती आणि ५१ टक्के संमती घेऊन विकासकाची निवड होते. प्रत्येक वेळी नोटीस आणि नोंदींबाबत तितकीच दक्षता आवश्यक आहे.
टाळावयाच्या सामान्य चुका
- एकूण सभासदांऐवजी उपस्थित सभासदांच्या ५१ टक्के धरणे.
- अपुरी मुदत देऊन नोटीस पाठवणे किंवा प्रत्येक सभासदाला ती मिळाल्याचा पुरावा न ठेवणे.
- निविदा प्रक्रियेपूर्वीच पहिल्या सभेत एखाद्या विशिष्ट विकासकाची चर्चा करणे.
- चित्रीकरण न करणे किंवा ते अपूर्ण असणे.
- इतिवृत्त निबंधकांकडे वेळेत सादर न करणे.
- समिती सदस्य किंवा त्यांचे नातेवाईक एखाद्या विकासकाशी संबंधित असणे; नव्या शासन निर्णयानुसार हे स्पष्टपणे निषिद्ध आहे.
आपल्या सोसायटीची पुनर्विकासाची पहिली सभा नियोजित आहे का? नोटीस, विषयपत्रिका, संमतीपत्रे आणि सभासदांना विश्वास वाटेल असा व्यवहार्यता अहवाल तयार करण्यासाठी मुंगेकर रिअल्टी सहकार्य करते. संपर्क: ९८२०७ ४४७३४ | mungekarrealty.com
हा लेख महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमाचे कलम ७९अ आणि ३० सप्टेंबर २०२६ चा शासन निर्णय यांवर आधारित सर्वसाधारण माहिती आहे. यास कायदेशीर सल्ला समजू नये.