तुमच्या संस्थेची इमारत ३०, ४० किंवा ५० वर्षे जुनी आहे का? गळणारी गच्ची, सतत वाढणारा दुरुस्तीचा खर्च आणि ज्येष्ठ सभासदांसाठी लिफ्ट नसणे, ही पुनर्विकासाचा विचार करण्याची पहिली लक्षणे असतात. तुमचा भूखंड काय देऊ शकतो हे समजून घेण्यासाठी आणि प्रत्येक सभासदाला योग्य व्यवहार मिळावा यासाठी आम्ही संस्थेच्या समितीला मदत करतो.
पुनर्विकासामुळे सभासदांना काय मिळू शकते
- लिफ्ट, पार्किंग आणि आधुनिक सुविधांसह भूकंपरोधक नवीन इमारत
- नियमांनुसार मिळणाऱ्या अतिरिक्त क्षेत्रामुळे आजच्यापेक्षा मोठी सदनिका, विनामूल्य
- बांधकामाच्या काळात पर्यायी घरासाठी मासिक भाडे आणि सामान हलवण्याचा खर्च
- अनेकदा नवीन इमारतीच्या वाढीव देखभाल खर्चासाठी कॉर्पस निधी
नियम सोप्या शब्दांत
मुंबई उपनगरांतील बहुतेक खासगी गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली (DCPR) 2034 मधील विनियम 33(7)(B) अंतर्गत होतो. यानुसार विद्यमान सभासदांसाठी अतिरिक्त बांधकाम क्षेत्र मिळते: सामान्यतः विद्यमान बांधकाम क्षेत्राच्या 15% किंवा प्रति सदनिका 10 चौ. मी., यापैकी जे जास्त असेल ते. प्रत्यक्षात तुमच्या संस्थेला किती मिळेल हे भूखंडाचे क्षेत्र, रस्त्याची रुंदी, सध्याचे बांधकाम, विकासक किती FSI व TDR वापरू शकतो आणि परिसरातील बाजारभाव यावर अवलंबून असते.
संस्था स्वयं-पुनर्विकास देखील निवडू शकते, ज्यामध्ये संस्था स्वतः कंत्राटदार नेमते आणि विक्रीच्या सदनिकांचा नफा संस्थेकडे राहतो. महाराष्ट्र गृहनिर्माण धोरण 2025 मध्ये यासाठी निधी आणि सहाय्य कक्षाची तरतूद आहे, मात्र यासाठी सक्षम समिती आणि काळजीपूर्वक आर्थिक नियोजन आवश्यक आहे.
साधारण टप्पे
- मूलभूत तपासणी: अभिहस्तांतरण (कन्व्हेयन्स), मालमत्ता पत्रक, मंजूर नकाशे आणि इमारतीची संरचनात्मक स्थिती.
- व्यवहार्यता अभ्यास: एकूण किती बांधकाम शक्य आहे आणि सभासदांना वास्तवात काय अपेक्षित ठेवता येईल.
- सर्वसाधारण सभेची मंजुरी: कलम 79A अंतर्गत शासकीय निर्देशांनुसार पुनर्विकासाचा ठराव.
- विकासकाची निवड: प्रस्ताव मागवणे, ते एकाच आधारावर तुलना करणे आणि निवड करणे.
- करार आणि परवानग्या: वकिलाच्या मदतीने विकास करार; विकासक परवानग्या मिळवतो.
- बांधकाम आणि ताबा: सभासद तात्पुरते स्थलांतर करतात, नवीन इमारत उभी राहते, सभासद परत येतात.
मुंगेकर रिअल्टी कशी मदत करते
- तुमचा भूखंड काय निर्माण करू शकतो आणि सभासदांसाठी योग्य ऑफरची श्रेणी दाखवणारा स्पष्ट व्यवहार्यता अहवाल
- तुमच्या भूखंडाच्या आकार व स्थानाला योग्य अशा विकासकांशी ओळख
- ऑफरची शेजारी-शेजारी तुलना: अतिरिक्त क्षेत्र, भाडे, कॉर्पस, कालमर्यादा आणि हमी
- संस्थेचे वकील आणि वास्तुविशारद यांच्यासोबत वाटाघाटींमध्ये साथ
नेहमी विचारले जाणारे प्रश्न
इमारत किती जुनी असावी? 33(7)(B) किमान 30 वर्षे जुन्या इमारतींना लागू होतो. त्याहून नवीन इमारतींचाही पुनर्विकास होऊ शकतो, पण हे प्रोत्साहन क्षेत्र मिळत नाही.
किती सभासदांची संमती लागते? सहकारी संस्था कायद्याच्या कलम 79A अंतर्गत शासकीय निर्देशांनुसार निबंधकांच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीत झालेल्या सर्वसाधारण सभेत किमान 51% सभासदांची मंजुरी आवश्यक असते.
आमच्या संस्थेचे कन्व्हेयन्स झालेले नाही. तरीही पुनर्विकास होऊ शकतो का? आधी कन्व्हेयन्स (किंवा मानीव अभिहस्तांतरण) पूर्ण करणे योग्य ठरते. आम्ही सर्वप्रथम हीच गोष्ट तपासतो.
पहिली चर्चा विनामूल्य
तुमच्या इमारतीविषयी थोडी माहिती द्या; पुनर्विकास व्यवहार्य दिसतो का आणि पुढे काय करावे हे आम्ही प्रामाणिकपणे सांगू.
हे पान सर्वसाधारण माहितीसाठी आहे. नियम आणि शासकीय निर्देश वेळोवेळी बदलतात आणि प्रत्येक भूखंड वेगळा असतो, त्यामुळे निर्णय घेण्यापूर्वी विशिष्ट कायदेशीर व तांत्रिक सल्ला घ्यावा.