जुन्या मुंबईत मालक नेहमी एकच व्यक्ती किंवा कुटुंब नसते. अनेक इमारती मंदिर ट्रस्ट, धर्मादाय किंवा समाज ट्रस्ट, वक्फ किंवा शासनाच्या मालकीच्या जमिनीवर आहेत, ज्या दशकांपूर्वी भाडेपट्ट्याने दिल्या गेल्या. पुनर्विकास सुरू होईपर्यंत आणि विकासकाचा वकील मालकीची कागदपत्रे मागेपर्यंत भाडेकरूंना, अगदी मालकांनाही, याची कल्पना नसते. चांगली बातमी अशी की अशा मालमत्तांचाही पुनर्विकास होऊ शकतो. फक्त प्रक्रियेत एक अतिरिक्त टप्पा असतो.
मुंबईत आपला भूखंड, बंगला किंवा जुनी इमारत आहे का? आपली जमीन किती पेलू शकते आणि थेट विक्री की संयुक्त विकास आपल्यासाठी अधिक योग्य ठरेल, याबाबत मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मत घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
१. सार्वजनिक ट्रस्टची मालमत्ता
गिरगाव, भुलेश्वर, काळबादेवी आणि आसपासच्या भागांतील अनेक इमारती महाराष्ट्र सार्वजनिक विश्वस्त व्यवस्था अधिनियम, १९५० अंतर्गत नोंदणीकृत मंदिर, समाज किंवा धर्मादाय ट्रस्टच्या मालकीच्या आहेत.
- ट्रस्टच्या स्थावर मालमत्तेची विक्री, अदलाबदल, गहाण किंवा दीर्घ भाडेपट्ट्यासाठी धर्मादाय आयुक्तांची पूर्वमंजुरी लागते. विकास करारनामा सहसा याच प्रकारात येतो.
- व्यवहार ट्रस्टच्या हिताचा आहे का, हे धर्मादाय आयुक्त तपासतात आणि अनेकदा सार्वजनिक निविदा किंवा स्पर्धात्मक ऑफरसारख्या पारदर्शक प्रक्रियेची अपेक्षा ठेवतात.
- विश्वस्तांनी योग्य ठराव मंजूर करावा लागतो आणि ट्रस्टची योजना किंवा विश्वस्तपत्र आणखी अटी घालू शकते.
या मंजुरीशिवाय केलेला व्यवहार रद्दबातल ठरू शकतो, त्यामुळे गंभीर विकासक त्याचा आग्रह धरतो.
२. वक्फ मालमत्ता
वक्फ म्हणून समर्पित मालमत्ता वक्फ अधिनियमानुसार चालते आणि त्यावर महाराष्ट्र राज्य वक्फ मंडळाची देखरेख असते. वक्फ मालमत्तेची विक्री किंवा हस्तांतर यावर कडक निर्बंध आहेत आणि भाडेपट्टा व विकास व्यवस्थांसाठी मंडळाच्या नियमांनुसार मंजुरी लागते. या क्षेत्रातील कायद्यात अलीकडे बदल झाले आहेत, त्यामुळे विकासकांशी बोलण्यापूर्वी वक्फ प्रकरणे नियमितपणे हाताळणाऱ्या वकिलांचा सल्ला घ्या.
३. जिल्हाधिकारी (शासकीय) भाडेपट्ट्याची जमीन
- जमीन शासनाची असते आणि इमारत मालक किंवा सोसायटीकडे ती भाडेपट्ट्याने असते.
- पुनर्विकासासाठी सहसा जिल्हाधिकाऱ्यांची NOC लागते आणि विशेषतः वापर बदलल्यास किंवा अतिरिक्त क्षेत्र विकल्यास अधिमूल्य (premium) किंवा अनर्जित उत्पन्न भरावे लागू शकते.
- भाडेपट्टा अजून वैध आहे का, किती वर्षे उरली आहेत आणि त्याचे नूतनीकरण किंवा रूपांतर करता येईल का, हे तपासा.
४. महापालिका किंवा म्हाडाची भाडेपट्ट्याची जमीन
- अनेक जुन्या इमारती महापालिका किंवा म्हाडाने भाडेपट्ट्याने दिलेल्या जमिनीवर आहेत. प्रत्येकाचे स्वतःचे भाडेपट्टा नूतनीकरण आणि पुनर्विकास धोरण आहे.
- जमीन मालक प्राधिकरणाची NOC आणि शक्यतो अधिमूल्य किंवा अतिरिक्त बांधकाम क्षेत्रातील वाटा अपेक्षित ठेवा.
- मुदत संपलेले भाडेपट्टे सहसा आधी नूतनीकृत किंवा नियमित करावे लागतात.
भाडेकरूंनी काय जाणून घ्यावे?
भाडे नियंत्रण अधिनियम आणि DCPR ३३(७) अंतर्गत भाडेकरूंचे हक्क जमीन कोणाचीही असली तरी साधारणपणे लागू होतात. ट्रस्ट किंवा वक्फ मालक पात्र भाडेकरूंकडे दुर्लक्ष करू शकत नाही. पण अतिरिक्त मंजुरींमुळे जास्त वेळ लागतो, त्यामुळे भाडेकरूंनी प्रक्रिया अडवण्याऐवजी त्या मिळवण्यासाठी मालकाला साथ द्यावी.
नियोजन कसे करावे?
- आधी मालकी हक्काचा शोध (title search) करून घ्या. जमीन नेमकी कोणाची आणि कोणत्या अटींवर, ते शोधा.
- विश्वस्तपत्र, भाडेपट्टा करार किंवा वक्फ नोंदणी आणि पूर्वीच्या परवानग्या गोळा करा.
- अतिरिक्त मंजुरी, वेळ आणि खर्च व्यवहार्यता अहवालात समाविष्ट करा.
- विकासक निवडीची प्रक्रिया पारदर्शक ठेवा. त्यामुळे धर्मादाय आयुक्त किंवा मंडळाची मंजुरी खूप सोपी होते.
तुमची इमारत ट्रस्ट किंवा भाडेपट्ट्याच्या जमिनीवर आहे? मुंगेकर रिअल्टी संपूर्ण मुंबईतील ट्रस्ट, मालक आणि भाडेकरूंना सुरुवातीपासूनच योग्य मंजुरींसह पुनर्विकासाचे नियोजन करण्यास मदत करते. संपर्क: ९८२०७ ४४७३४ किंवा mungekarrealty.com.
हा लेख सर्वसाधारण माहिती आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. ट्रस्ट, वक्फ आणि शासकीय जमिनीचे नियम विशेष स्वरूपाचे असून वेळोवेळी बदलतात; त्या प्रकारच्या मालमत्तेचा अनुभव असलेल्या वकिलांचा सल्ला घ्या.