दक्षिण मुंबई इतिहासाने भरलेली आहे: फोर्टमधील व्हिक्टोरियन गॉथिक इमारती, मरीन ड्राइव्हवरील आर्ट डेको, गिरगावच्या जुन्या वाड्या आणि खोताचीवाडीची कौलारू घरे. हे वैशिष्ट्य जपण्यासाठी शहराची वारसा यादी आणि वारसा क्षेत्रे (heritage precincts) आहेत. तुमची इमारत या यादीत असेल, किंवा फक्त एखाद्या वारसा क्षेत्रात किंवा शेजारी असेल, तर पुनर्विकासाला अतिरिक्त नियम लागू होतात. ते लवकर समजले तर वर्षानुवर्षांचा त्रास वाचतो.
आपला भूखंड किती पेलू शकतो हे जाणून घ्यायचे आहे? आपल्या भूखंडाची FSI व TDR क्षमता आणि लागू होणारा नियम यांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
नियम थोडक्यात
मुंबईतील वारसा संवर्धन DCPR 2034 मधील वारसा नियमानुसार होते आणि त्यावर मुंबई वारसा संवर्धन समिती (MHCC) देखरेख करते. सूचीबद्ध इमारतीचा किंवा वारसा क्षेत्रातील कोणताही विकास, पुनर्विकास किंवा मोठा बदल करण्यासाठी महापालिकेच्या आराखडा मंजुरीपूर्वी MHCC चा सल्ला आवश्यक असतो.
वारसा श्रेणी
| श्रेणी | कोणत्या इमारती | पुनर्विकासासाठी अर्थ |
|---|---|---|
| श्रेणी I | राष्ट्रीय किंवा ऐतिहासिक महत्त्वाच्या इमारती | पाडता येत नाही; फक्त काळजीपूर्वक संवर्धन |
| श्रेणी II (A आणि B) | प्रादेशिक किंवा विशेष स्थापत्य मूल्य असलेल्या इमारती | मर्यादित, संवेदनशील बदल; पाडण्यास साधारणपणे परवानगी नाही |
| श्रेणी III | रस्त्याचे दृश्य आणि स्थानिक वैशिष्ट्यासाठी महत्त्वाच्या इमारती | पुनर्विकास शक्य, पण नवी इमारत परिसराच्या वैशिष्ट्याला साजेशी हवी |
वारसा क्षेत्र (precinct)
वारसा क्षेत्र म्हणजे त्याच्या एकूण वैशिष्ट्यासाठी संरक्षित संपूर्ण परिसर, जरी त्यातील बहुतेक इमारतींना स्वतंत्र श्रेणी नसली तरी. अशा क्षेत्रात नव्या इमारतींची सहसा पुढील गोष्टींसाठी तपासणी होते:
- उंची, जेणेकरून त्या आसपासच्या इमारतींपेक्षा फार उंच दिसणार नाहीत
- दर्शनी भागाची रचना, साहित्य आणि रंग
- इमारत रेषा आणि रस्त्याशी त्यांचा संबंध
- फलक आणि इतर दृश्य घटक
श्रेणी I किंवा श्रेणी II वास्तूजवळील इमारतींवर, वारसा क्षेत्राबाहेर असल्या तरी, उंचीची मर्यादा येऊ शकते.
पुनर्विकास करारावर परिणाम
- कमी उंची म्हणजे कमी विक्री क्षेत्र. ३३(७) अन्यथा देईल इतकी उंची इमारत गाठू शकत नसेल, तर विकासकाकडे विकायला कमी असते आणि ऑफर घटते.
- न वापरलेला FSI, TDR होऊ शकतो. पूर्ण विकास क्षमता वापरू न शकणाऱ्या श्रेणीबद्ध वारसा इमारतींचे मालक वारसा TDR साठी पात्र ठरू शकतात, जो इतरत्र वापरासाठी विकता येतो.
- जास्त वेळ. MHCC च्या आढाव्यामुळे मंजुरीत एक टप्पा वाढतो. वेळापत्रकात त्याचा विचार करा.
- रचनेचा खर्च जास्त. वारसा-संवेदनशील दर्शनी भाग आणि साहित्यामुळे बांधकाम खर्च वाढतो.
नियोजन कसे करावे?
- आधी तपासा. विकासकांशी कोणतीही चर्चा करण्यापूर्वी तुमची इमारत श्रेणीबद्ध आहे का, वारसा क्षेत्रात आहे का आणि जवळ एखादी श्रेणीबद्ध वास्तू आहे का, याची खात्री करा.
- वारसा प्रकल्पांचा अनुभव असलेला वास्तुविशारद नेमा, ज्याने याआधी MHCC कडे प्रस्ताव सादर केले आहेत.
- वारसा मर्यादा व्यवहार्यता अहवालातच समाविष्ट करा, म्हणजे पहिल्या दिवसापासून सर्वांच्या अपेक्षा वास्तववादी राहतील.
- शेजाऱ्यांसोबत एकत्र येण्याचा विचार करा, ज्यामुळे भूखंडावर उंची आणि क्षेत्र कुठे ठेवायचे यात जास्त लवचिकता मिळू शकते.
वारसा नियम म्हणजे पुनर्विकास अशक्य असे नाही. अनेक श्रेणी III इमारती आणि वारसा क्षेत्रातील इमारतींचा यशस्वी पुनर्विकास होतो. फक्त नियोजनाची सुरुवात वारसा तपासणीने व्हायला हवी, शेवट नव्हे.
इमारत वारसा क्षेत्रात आहे? मुंगेकर रिअल्टी अनुभवी वास्तुविशारदांसोबत संपूर्ण मुंबईतील मालक आणि सोसायट्यांसाठी वास्तववादी पुनर्विकास आराखडे तयार करते. संपर्क: ९८२०७ ४४७३४ किंवा mungekarrealty.com.
हा लेख सर्वसाधारण माहिती आहे. वारसा यादी, वारसा क्षेत्रांच्या सीमा आणि नियम शासन आणि महापालिका ठरवतात व त्यात बदल होऊ शकतो; सध्याची यादी तपासा आणि वास्तुविशारदाचा सल्ला घ्या.