CRZ क्षेत्रात पुनर्विकास: वर्सोवा, जुहू आणि किनारपट्टीवरील सोसायट्यांनी काय जाणून घ्यावे

वर्सोवा, जुहू, मढ, मार्वे, गोराई किंवा मालाड-बोरिवलीतील खाडीकिनारी राहणे हे भाग्य आहे. पण अशी इमारत पुनर्विकासासाठी जाते तेव्हा राष्ट्रीय पातळीवरील काही नियम लागू होतात: किनारी नियमन क्षेत्र (Coastal Regulation Zone – CRZ). अनेक सोसायट्यांना विकासकाच्या वास्तुविशारदाने नकाशे तपासल्यानंतरच हे कळते. लवकर कळले तर निराशा टळते.

आपला भूखंड किती पेलू शकतो हे जाणून घ्यायचे आहे? आपल्या भूखंडाची FSI व TDR क्षमता आणि लागू होणारा नियम यांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.

CRZ म्हणजे काय?

किनारा, खाड्या, खारफुटी आणि भरती-ओहोटीचे क्षेत्र यांच्या संरक्षणासाठी केंद्र सरकार CRZ नियम जारी करते. सध्याची चौकट म्हणजे CRZ अधिसूचना २०१९, जी मुंबईच्या मंजूर किनारी क्षेत्र व्यवस्थापन आराखड्याद्वारे लागू होते. CRZ क्षेत्रातील प्रकल्पांना महापालिकेच्या मंजुरीपूर्वी सहसा महाराष्ट्र किनारी क्षेत्र व्यवस्थापन प्राधिकरणाची (MCZMA) मंजुरी लागते.

मुख्य वर्ग

वर्ग	कोणते क्षेत्र	बांधकामावर परिणाम
CRZ-I	खारफुटी, चिखलाचे किनारे यांसारखी पर्यावरणदृष्ट्या संवेदनशील क्षेत्रे	बांधकामावर जवळपास पूर्ण बंदी
CRZ-II	किनाऱ्याजवळील विकसित, बांधकाम झालेली क्षेत्रे	स्थान आणि FSI च्या अटींसह पुनर्विकास शक्य
CRZ-III	तुलनेने अविकसित, बहुतांश ग्रामीण क्षेत्रे	किनाऱ्याजवळ विकास निषिद्ध क्षेत्र; कडक मर्यादा
CRZ-IV	प्रत्यक्ष पाण्याचे क्षेत्र	समुद्र आणि खाड्यांमधील हालचालींचे नियमन

वर्सोवा, जुहू आणि अशाच विकसित भागांतील बहुतेक जुन्या सोसायट्या CRZ-II मध्ये येतात.

२०१९ मध्ये काय बदलले?

जुन्या २०११ च्या नियमांनुसार CRZ-II क्षेत्रातील FSI प्रत्यक्षात जुन्या पातळीवर गोठवलेला होता, त्यामुळे अनेक किनारी पुनर्विकास अव्यवहार्य ठरत होते. २०१९ च्या अधिसूचनेने यात शिथिलता आणली आणि CRZ-II मध्ये प्रचलित विकास नियमांशी साधारण सुसंगत FSI ला परवानगी दिली. त्यामुळे अनेक किनारी इमारतींसाठी मार्ग खुला झाला. मात्र नवी इमारत कुठे उभी राहू शकते (सहसा सध्याच्या रस्त्यांच्या किंवा अधिकृत बांधकामांच्या जमिनीकडील बाजूस) याच्या अटी अजूनही लागू आहेत.

किनारपट्टीवरील इतर अडचणी

• खारफुटी बफर. खारफुटीलगतच्या भूखंडांवर अनेकदा बफर क्षेत्र असते जिथे बांधकामाला परवानगी नसते आणि उच्च न्यायालय खारफुटी संरक्षणाबाबत कडक आहे.
• नेमक्या सीमा रेषा. भूखंड CRZ मध्ये आहे का आणि कोणत्या वर्गात, हे उच्च भरती रेषा आणि मंजूर नकाशांवर अवलंबून असते. काही मीटरने सगळे बदलू शकते.
• जास्त वेळ. MCZMA मंजुरीमुळे मंजुरी प्रक्रियेत एक टप्पा आणि कधी कधी सुनावणी वाढते.

नियोजन कसे करावे?

1. आधी CRZ स्थिती तपासा. विकासकांना बोलावण्यापूर्वी वास्तुविशारदाकडून तुमची मालमत्ता मंजूर CRZ नकाशांवर दाखवून घ्या.
2. CRZ लक्षात घेणारा व्यवहार्यता अहवाल करून घ्या. वापरता येणारा FSI, इमारतीचा ठसा आणि उंची सर्वसाधारण गणनेऐवजी CRZ अटींनुसार असावी.
3. किनारी प्रकल्पांचा अनुभव असलेला विकासक निवडा, ज्याने याआधी MCZMA कडून प्रकल्प मंजूर करून घेतले आहेत.
4. करारनाम्यात MCZMA मंजुरीसाठी वेळ ठेवा, म्हणजे विलंबाचा दोष अन्यायाने कोणावर येणार नाही.

बहुतेक विकसित किनारी भागांत CRZ पुनर्विकास थांबवत नाही. पण आकडे काळजीपूर्वक काढावे लागतात आणि प्रत्येक ऑफर तुमच्या भूखंडावर CRZ प्रत्यक्षात काय परवानगी देते त्याच्याशी तपासावी लागते.

सोसायटी समुद्र किंवा खाडीजवळ आहे? मुंगेकर रिअल्टी वर्सोवा, फोर बंगलोज, जुहू आणि संपूर्ण मुंबईतील सोसायट्यांसाठी सुरुवातीपासून CRZ लक्षात घेणारे व्यवहार्यता अहवाल तयार करते. संपर्क: ९८२०७ ४४७३४ किंवा mungekarrealty.com.

हा लेख सर्वसाधारण माहिती आहे. CRZ स्थिती मंजूर नकाशे आणि सध्याच्या अधिसूचनेवर अवलंबून असते; तुमच्या भूखंडासाठी वास्तुविशारद आणि पर्यावरण सल्लागारांचा सल्ला घ्या.