अंधेरी, गोरेगाव, मालाड, कांदिवली किंवा बोरिवलीतील एखाद्या जुन्या सोसायटीच्या समितीला विचारा, सोसायटी जमिनीची मालक आहे का? अनेकदा उत्तर म्हणजे आश्चर्यचकित शांतता. सोसायटी दशकांपूर्वी नोंदणीकृत झाली, सभासदांकडे भाग प्रमाणपत्रे आहेत, पण जमीन अजूनही मूळ बिल्डर किंवा जमीन मालकाच्याच नावावर आहे. पुनर्विकास सुरू होईपर्यंत आणि विकासक मालकी हक्क मागेपर्यंत कोणाच्या लक्षात येत नाही.
आपली सोसायटी पुनर्विकासाचा विचार करत आहे का? मुंगेकर रिअल्टीकडून आपल्या भूखंडाचे मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या: भूखंड किती पेलू शकतो, कोणता नियम लागू होतो आणि कोणती काळजी घ्यावी. सोसायटीला आम्हाला काहीही द्यावे लागत नाही. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
अभिहस्तांतरण म्हणजे काय?
अभिहस्तांतरण (कन्व्हेयन्स) म्हणजे जमीन आणि इमारतीची मालकी बिल्डरकडून (प्रवर्तक) सोसायटीकडे नोंदणीकृत हस्तांतरण. महाराष्ट्र सदनिका मालकी अधिनियम (मोफा), १९६३ च्या कलम ११ नुसार हे करणे प्रवर्तकावर कायदेशीर बंधनकारक होते. नव्या प्रकल्पांसाठी रेरा देखील भोगवटा प्रमाणपत्रानंतर ठराविक मुदतीत अभिहस्तांतरण बंधनकारक करतो. अनेक बिल्डरांनी ते कधी केलेच नाही.
पुनर्विकासासाठी हे का महत्त्वाचे?
- फक्त मालकच विकास करारनाम्यावर सही करू शकतो. मालकी हक्काशिवाय सोसायटी विकासकाला विकास हक्क देऊ शकत नाही.
- FSI आणि TDR. उर्वरित FSI सह संपूर्ण भूखंडाच्या क्षमतेवरील सोसायटीचा दावा जमिनीच्या मालकीवर अवलंबून असतो.
- जुना बिल्डर अडचण निर्माण करू शकतो. जमीन हस्तांतरित न केलेला मालक पुनर्विकासात वाटा मागू शकतो किंवा त्याने हक्क दुसऱ्याला विकलेले असू शकतात.
- विकासक मालकी हक्क नसलेल्या भूखंडाची किंमत कमी करतात किंवा माघार घेतात.
मानीव अभिहस्तांतरण: कायदेशीर मार्ग
२००८ पासून मोफाचे कलम ११(३) बिल्डरने नकार दिला किंवा तो सापडत नसला तरी सोसायटीला अभिहस्तांतरण मिळवण्याची मुभा देते. जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था सक्षम प्राधिकारी म्हणून आदेश देऊन सोसायटीच्या बाजूने अभिहस्तांतरण करून देऊ शकतात. यालाच मानीव अभिहस्तांतरण म्हणतात.
प्रक्रिया थोडक्यात
- बिल्डर किंवा जमीन मालकाला अभिहस्तांतरणाची लेखी मागणी करा आणि नंतर वकिलामार्फत कायदेशीर नोटीस पाठवा.
- अर्ज करण्यासाठी आणि पदाधिकाऱ्यांना अधिकार देण्यासाठी सर्वसाधारण सभेत ठराव मंजूर करा.
- विहित नमुना आणि शुल्कासह अर्ज दाखल करा (आता अर्ज ऑनलाइन होतात).
- प्राधिकारी बिल्डर आणि जमीन मालकाला नोटीस देऊन सुनावणी घेतात. ते हजर न झाल्यास त्यांच्याशिवायही निर्णय होऊ शकतो.
- आदेशानंतर अभिहस्तांतरण दस्ताचे अभिनिर्णय, मुद्रांक शुल्क भरणा आणि नोंदणी होते.
- शेवटी मालमत्ता पत्रक आणि नोंदी सोसायटीच्या नावावर करून घ्या.
सहसा लागणारी कागदपत्रे
- सोसायटी नोंदणी प्रमाणपत्र आणि सभासदांची यादी
- सदनिकांचे नोंदणीकृत विक्री करारनामे (किंवा प्रातिनिधिक संच) आणि सूची II (Index II)
- सदनिका करारनाम्यांवर मुद्रांक शुल्क भरल्याचा पुरावा
- मालमत्ता पत्रक किंवा ७/१२ उतारा आणि नगर भूमापन नकाशा
- मंजूर बांधकाम आराखडे, पूर्णत्व किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र (उपलब्ध असल्यास) आणि बिनशेती आदेश
- मालकी हक्क शोध अहवाल, अनेकदा ३० वर्षांचा
- भूखंड क्षेत्र आणि वापरलेल्या FSI चे वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र
- बिल्डरला पाठवलेल्या नोटिशींच्या प्रती
सामान्य अडचणी
- जुने करारनामे गहाळ. अनेक मूळ सदनिका करारनामे कधी नोंदणीकृत झालेच नाहीत किंवा हरवले. त्यांवरील मुद्रांक शुल्क दुरुस्त करणे हाच एक स्वतंत्र टप्पा ठरू शकतो.
- एका अभिन्यासावर अनेक इमारती. आधी सोसायट्यांमध्ये भूखंडाचे विभाजन करावे लागू शकते.
- मालकीचे वाद. प्राधिकारी अभिहस्तांतरण देतात; खोल मालकी वाद सोडवत नाहीत, ते न्यायालयात जाऊ शकतात.
आमचा सल्ला: येत्या काही वर्षांत पुनर्विकासाचा विचारही असेल, तर अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया आताच सुरू करा. सोसायटीकडे असू शकणारे हे सर्वात मौल्यवान कागदपत्र आहे.
सोसायटीच्या मालकी हक्काची स्थिती माहीत नाही? मुंगेकर रिअल्टी संपूर्ण मुंबईतील सोसायट्यांना मालकी हक्क तपासण्यात आणि पुनर्विकासासाठी तयार होण्यात मदत करते. संपर्क: ९८२०७ ४४७३४ किंवा mungekarrealty.com.
हा लेख सर्वसाधारण माहिती आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. सोसायटीच्या अभिहस्तांतरणासाठी कृपया वकिलांचा सल्ला घ्या.