मुंबईचे मुख्य विमानतळ उपनगरांच्या अगदी मध्यभागी आहे. विलेपार्ले, सांताक्रूझ, अंधेरी पूर्व, कुर्ला, घाटकोपर आणि वांद्रे व चेंबूरच्या काही भागांवरून विमाने उड्डाण करतात आणि उतरतात. विमान सुरक्षेसाठी विमानतळाभोवतीच्या इमारती ठराविक उंचीपलीकडे जाऊ शकत नाहीत. या भागांतील गृहनिर्माण संस्थांसाठी ही मर्यादा अनेकदा कोणत्याही FSI नियमापेक्षा जास्त महत्त्वाची ठरते.
आपला भूखंड किती पेलू शकतो हे जाणून घ्यायचे आहे? आपल्या भूखंडाची FSI व TDR क्षमता आणि लागू होणारा नियम यांचे मुंगेकर रिअल्टीकडून मोफत प्राथमिक मूल्यमापन करून घ्या. आपली मालमत्ता नोंदवा किंवा +91 98207 44734 या क्रमांकावर WhatsApp करा.
उंची मर्यादा कशी ठरते?
- भारतीय विमानपत्तन प्राधिकरण (AAI) उड्डाण मार्ग आणि सुरक्षा पृष्ठभागांच्या आधारे विमानतळाभोवतीच्या प्रत्येक ठिकाणासाठी कमाल उंची ठरवते.
- या मर्यादा रंगसंकेत क्षेत्र नकाशांवर (Colour Coded Zoning Maps) दाखवलेल्या असतात. उतरण्याच्या आणि उड्डाणाच्या मार्गाखालील ठिकाणी, ज्याला फनेल झोन म्हणतात, सर्वात कडक मर्यादा असतात.
- उंची समुद्रसपाटीपासून मोजली जाते, त्यामुळे भूखंडाची जमिनीची पातळीही महत्त्वाची ठरते.
- विमानतळाजवळील बहुतेक प्रकल्पांना महापालिकेच्या आराखडा मंजुरीपूर्वी ऑनलाइन अर्ज करून AAI कडून उंची NOC घ्यावी लागते.
यामुळे संपूर्ण सौदा का बदलतो?
पुनर्विकास आजपेक्षा जास्त क्षेत्र बांधूनच होतो: सभासदांसाठी पुनर्वसन क्षेत्र आणि विकासकासाठी विक्री क्षेत्र. मुंबईच्या बहुतेक भागांत हे अतिरिक्त क्षेत्र जास्त मजल्यांच्या रूपात वर जाते. विमानतळाजवळ इमारत समजा आठ-दहा मजल्यांपलीकडे जाऊ शकत नसेल, तर कागदावर मिळणारा सगळा FSI आणि TDR भूखंडाला वापरता येणार नाही. त्यामुळे:
- विक्री क्षेत्र कमी, म्हणजे सभासदांना कमी ऑफर
- भूखंडाचा जास्त भाग व्यापणाऱ्या रुंद, बुटक्या इमारती
- पोडियमऐवजी तळघरात पार्किंग, ज्यामुळे खर्च वाढतो
- न वापरता येणारी विकास क्षमता, जिचा इतर मार्गांनी विचार करावा लागू शकतो
या चुका टाळा
- उंची मर्यादेकडे दुर्लक्ष करणाऱ्या ऑफर. विकासक FSI च्या आधारे मोठे क्षेत्र देण्याचे आश्वासन देऊन, AAI NOC आल्यावर ते कमी करण्याची मागणी करू शकतो. प्रत्येक निविदाकाराकडून ऑफर तुमच्या भूखंडाच्या AAI उंचीवर आधारित असल्याची खात्री घ्या.
- शेजाऱ्याची उंची तुम्हालाही लागू होते असे गृहीत धरणे. एकाच रस्त्यावरही भूखंडागणिक मर्यादा बदलतात.
- छतावरील बांधकाम विसरणे. पाण्याच्या टाक्या, लिफ्ट मशीन रूम आणि अँटेना यांचीही उंचीत गणना होते.
नियोजन कसे करावे?
- निविदा मागवण्यापूर्वी AAI चे नकाशे आणि जागेचे अक्षांश-रेखांश वापरून वास्तुविशारदाकडून तुमच्या भूखंडाची अनुज्ञेय उंची तपासून घ्या.
- त्या उंचीत प्रत्यक्ष किती क्षेत्र बांधता येईल हे व्यवहार्यता अहवालात दिसत असल्याची खात्री करा.
- शेजारच्या भूखंडासोबत एकत्र येण्याचा विचार करा. मोठ्या ठशामुळे उंची मर्यादेमुळे गमावलेले क्षेत्र भरून काढता येते.
- AAI NOC ही करारनाम्यात अट म्हणून ठेवा आणि अंतिम उंची वेगळी आल्यास काय होईल तेही नमूद करा.
विमानतळाजवळील अनेक सोसायट्यांचा यशस्वी पुनर्विकास झाला आहे. सर्वात चांगले यश त्यांना मिळते जे उंची मर्यादेपासून सुरुवात करून त्याभोवती नियोजन करतात, अर्ध्या वाटेवर ती शोधत नाहीत.
सोसायटी विमानतळाजवळ आहे? मुंगेकर रिअल्टी विमानतळ उंची मर्यादेखालील सोसायट्यांसह संपूर्ण मुंबईतील सोसायट्यांसाठी वास्तववादी व्यवहार्यता अहवाल तयार करते. संपर्क: ९८२०७ ४४७३४ किंवा mungekarrealty.com.
हा लेख सर्वसाधारण माहिती आहे. उंची मर्यादा AAI प्रत्येक ठिकाणासाठी ठरवते आणि त्यात सुधारणा होऊ शकते; तुमच्या भूखंडासाठी वास्तुविशारदाचा सल्ला घ्या.